집값 ‘제자리걸음’ 지속… 모기지 금리 상승세 빨라지며 시장 관망세 뚜렷

 

 

 

 

집값 ‘제자리걸음’ 지속… 모기지 금리 상승세 빨라지며 시장 관망세 뚜렷

 

 

 

'구매자들은 서두르지 않고 있지만, 판매자들도 가격을 낮출 기미가 없어 보여...'

 

 

이번 주 주택시장에서 주목해야 할 다섯 가지 핵심 이슈를 정리했다.

 

 

1. 또 한 달간 제자리걸음 이어진 주택시장

 

코탈리티(Cotality)가 발표한 최신 주택가치지수(Home Value Index)에 따르면, 5월 전국 중간 주택가치는 전월 대비 0.0%를 기록하며 사실상 변동이 없었다.

 

분기 기준으로는 0.1% 하락했고, 연간 기준으로는 0.6% 하락했다. 또한 시장 정점이었던 2022년 1월과 비교하면 현재 주택가치는 17% 낮은 수준이다. 같은 기간 동안의 전반적인 물가상승률까지 반영하면 실질적으로는 약 30% 하락한 셈이다.

 

물론 모든 지역이 동일한 흐름을 보인 것은 아니다. 사우스랜드, 웨스트코스트, 캔터베리 일부 지역에서는 여전히 월간 주택가치 상승이 이어지고 있지만, 과거와 비교하면 상승폭은 제한적이다. 반면 오클랜드와 웰링턴 등 주요 대도시 시장은 여전히 부진한 흐름을 벗어나지 못하고 있다.

 

이는 크게 놀라운 결과는 아니다. 농업 부문은 비교적 견조한 모습을 유지하고 있는 반면, 서비스업 중심 경제는 여전히 둔화된 상태에 있기 때문이다.

 

한 걸음 물러서서 시장을 살펴보면 현재 매수자와 매도자 모두에게서 강한 긴박감은 보이지 않는다. 재정적으로 여유가 있는 구매자들은 충분한 매물 선택권을 갖고 있으며, 반대로 현재 시장에는 급매를 내놓아야 하는 매도자도 많지 않다. 따라서 매도자들이 가격을 크게 낮춰야 할 압박도 제한적인 상황이다.

 

모기지 금리가 점진적으로 상승하고 경제 성장세가 둔화되는 가운데, 향후 몇 개월 동안 주택 거래량과 집값 모두 현재와 같은 횡보 흐름을 이어갈 가능성이 가장 높은 시나리오로 평가된다.

 

 

2. 기존 모기지 대출자들도 곧 금리 상승 부담 직면

 

저금리 시대는 사실상 완전히 막을 내렸다.

 

신규 모기지 대출자들은 2026년 초부터 꾸준한 금리 상승을 경험해 왔으며, 이제는 기존 대출자들 역시 고정금리 계약이 만료되면서 더 높은 금리 부담에 직면하게 될 전망이다.

 

물론 지난해 단기 고정금리를 선택했던 대출자들이 다시 6개월 또는 1년 고정금리를 선택할 경우 월 상환액 변화는 크지 않을 수 있다.

 

그러나 많은 사람들이 향후 금리가 더욱 상승할 가능성을 우려해 장기 고정금리를 선택하고 있다는 점도 확인되고 있다.

 

실제로 중앙은행(Reserve Bank)의 최신 통계에 따르면, 4월 신규 대출 활동 가운데 가장 인기 있었던 상품은 전체의 31%를 차지한 2년 고정금리 상품이었다.

 

6개월 전 6개월 고정금리를 이용했던 대출자가 현재 2년 고정금리로 갈아탈 경우 금리가 최대 0.4%포인트 상승할 수 있으며, 앞으로 수개월 동안 재고정 시점이 도래하는 차주들의 경우 상승폭은 더욱 커질 가능성이 있다.

 

 

3. 신규 주택 건축 허가 증가세 지속… 그러나 변수도 존재

 

한편 4월 신규 주택 건축허가(Dwelling Consents)는 지난해 같은 기간보다 증가하며 9개월 연속 상승세를 기록했다.

 

연간 누적 승인 건수는 약 3만9,100채에 달했으며, 이는 2024년 말 기록했던 3만3,500채 이하의 저점과 비교하면 상당한 증가세다. 또한 2023년 10월 이후 가장 높은 수준이기도 하다.

 

분명 긍정적인 신호다.

 

그러나 향후 건설업계가 직면할 도전도 적지 않다.

 

건설현장 배송에 대한 연료할증료 인상, 건축자재 비용 상승, 정체된 집값, 그리고 가계의 높아진 모기지 및 금융조달 비용 등이 대표적이다.

 

특히 집값이 거의 오르지 않는 상황에서는 건설비 상승분을 분양가격에 충분히 반영하기 어려울 수 있다.

 

이러한 요인들은 향후 몇 개월 동안 신규 주택 건축허가 증가세에 하방 위험요인으로 작용할 수 있을 것으로 보인다.

 

 

4. 순이민 증가세 4월에도 이어졌을 가능성

 

이번 주 금요일 뉴질랜드 통계청(Stats NZ)은 4월 이민 통계를 발표할 예정이다.

 

최근 흐름을 고려하면 순이민(Net Migration)은 계속 증가했을 가능성이 높다. 뉴질랜드 거주자의 해외 이주가 감소하고 있으며, 신규 입국자는 점진적으로 늘어나고 있기 때문이다.

 

다만 현재 순이민 규모는 여전히 장기 평균보다는 낮은 수준이다.

 

그럼에도 순이민 증가세가 지속된다면 다소 침체된 상태에 있는 임대시장에 일정 부분 지지 요인으로 작용하며 렌트비를 떠받칠 가능성이 있다.

 

 

5. 뉴질랜드가 호주인들에게 ‘조세 피난처’가 될 수 있을까?

 

최근 들어 필자는 호주 거주자들, 특히 호주 시민권자나 뉴질랜드 출신 교민들이 호주의 부동산 세제 개편 추진에 불만을 품고 뉴질랜드 부동산시장으로 대거 이동할 가능성에 대한 질문을 자주 받고 있다.

 

논의되고 있는 개편안에는 보다 엄격한 양도소득세(CGT) 규정과 네거티브 기어링(Negative Gearing) 제도 변경 등이 포함돼 있다.

 

이에 대한 의견은 매우 다양하며 필자 역시 세무 전문가는 아니다. 그러나 개인적으로는 뉴질랜드 부동산시장이 호주 자금으로 넘쳐나는 상황이 발생할 것으로는 보지 않는다.

 

우선 투자자가 뉴질랜드에서 2년 이상 보유해 브라이트라인 테스트(Brightline Test)를 피하더라도, 호주 세법상 양도소득세 부과 대상이 될 가능성이 있기 때문이다.

 

또한 이는 뉴질랜드 정치 상황에 대한 일종의 베팅이기도 하다.

 

11월 총선 이후 정권 교체가 이뤄질 경우 뉴질랜드에서도 광범위한 양도소득세 도입이 추진될 수 있으며, 현재 일부 복원된 모기지 이자 비용 공제 제도 역시 다시 폐지 수순을 밟을 가능성이 있다.

 

결국 필자는 대규모 투자자들이 단순히 세금 문제만을 이유로 뉴질랜드에 투자할 것이라고는 생각하지 않는다.

 

오히려 임대수익률과 같은 투자 수익성이 세금보다 같거나 더 중요한 투자 판단 요소가 될 것이다.

 

어쨌든 필자의 회계사 이웃이 자주 말하듯이, 세금을 낸다는 것은 결국 돈을 벌고 있다는 의미이기도 하다.

 

 

 

• 켈빈 데이비드슨(Kelvin Davidson), 코탈리티의 부동산 경제 전문가.

 

 

 

 

 

 

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