부동산 투자자 3분의 1이상 "향후 12개월 내 매도 계획"
'뉴질랜드 부동산 투자자 3명 중 1명 이상이 향후 12개월 내 매각을 계획하고 있는 것으로 나타나'
최근 실시된 설문조사에 따르면 금리와 보험 비용에 대한 우려가 크게 증가한 것으로 분석된다.
2021년 초부터 Crockers Property Management와 함께 매월 부동산 투자자들을 대상으로 설문을 진행해 온 결과, 투자자들이 무엇을 우려하는지, 신용 접근성이나 임차인 확보 상황은 어떠한지, 그리고 임대료에 대한 향후 계획과 기대가 어떻게 변화하고 있는지에 대한 흐름이 확인되고 있다.
가장 최근 조사는 약 2주 전에 실시됐으며, 금리에 대한 우려를 표한 투자자 비율은 11%로 상승했다. 이는 지난해 11월의 3%에서 크게 증가한 수치다. 이 수준은 금리 하락에 대한 명확한 기대가 형성되기 전인 2023년 말과 유사한 수준으로 평가된다.
이 같은 우려는 중동 지역 전쟁으로 촉발된 최근 에너지 가격 상승뿐만 아니라 그 이전부터 형성된 흐름이다. 2월 28일 미국의 공격 이전에도 이미 10%의 투자자들이 모기지 금리 상승을 우려하고 있었다. 이는 지난해 10월 이후 도매 금리 상승과 더불어, 중앙은행이 예상했던 것만큼 인플레이션이 빠르게 하락하지 않을 수 있다는 논의가 확대된 영향으로 풀이된다.
다만 금리에 대한 우려보다 더 높은 비중을 차지한 것은 보험 비용이다. 전체 투자자의 15%가 보험 비용 상승을 가장 큰 부담 요인으로 지목했다. 최근 극단적인 기상 현상이 잇따르면서 이러한 우려는 당분간 높은 수준을 유지할 가능성이 크다.
또한 17%의 투자자들은 지방자치단체의 레이트(재산세) 인상에 대해 우려를 나타냈다. 일부 대형 지방자치단체들이 공언한 수준으로 세금 인상을 억제하지 못하고 있는 점, 인프라 프로젝트 비용 증가, 기후 대응 및 피해 완화를 위한 추가 지출 필요성 등이 이러한 우려를 키우는 요인으로 지목된다.
이처럼 비용 상승 압박은 투자 심리에도 영향을 미치고 있다. 최근 3개월 동안 추가 부동산 매입을 고려하고 있는 기존 투자자 비율은 평균 15%에 그쳤다. 이는 2021년 이후 평균치인 21%를 크게 밑도는 수준이며, 2021년 기록했던 28%의 정점과 비교하면 뚜렷한 하락세다.
그렇다면 투자 수요가 크게 위축된 것으로 볼 수 있을까. 이에 대해서는 단정하기 어렵다. 해당 설문은 신규 투자자가 아닌 기존 투자자만을 대상으로 진행된 만큼 전체 투자 수요를 완전히 반영하지는 못한다. 다만 장기간 임대 사업을 운영해 온 투자자들의 움직임을 파악하는 데에는 의미 있는 지표로 평가된다. 현재 흐름은 ‘매입’보다 ‘매각’ 쪽으로 기울고 있다.
2021년 초 이후 평균적으로 58%의 기존 투자자들은 최소 10년 이상 보유하거나 매각 계획이 없다고 응답해왔다. 그러나 현재 이 비율은 44%로 하락했다. 반면 향후 1년 내 매각 계획이 있다고 밝힌 비율은 37%로, 장기 평균 28%와 1년 전 32%를 모두 상회했다.
이번 조사에서는 일회성으로 매각 이유에 대한 질문도 포함됐다. 응답자의 28%는 은퇴 자금 마련을 위해 매각한다고 밝혔으며, 27%는 투자 수익률이 더 이상 보유를 정당화하지 못한다고 응답했다. 한편 15%는 투자 목적에 더 부합하는 자산으로 갈아타기 위해 매각한다고 답했다.
이는 부동산 투자 수요가 신규 투자자뿐 아니라 기존 투자 경험을 가진 투자자들 사이에서도 여전히 존재함을 시사한다. 특히 전체 인구의 3분의 1 이상이 임대 주택에 의존하고 있는 현실에서, 민간 임대 시장은 필수적인 역할을 수행하고 있다.
향후 정책 변화로 부동산 투자 수익성이 낮아질 경우, 이는 첫 집 구매자에게는 긍정적인 환경을 조성할 수 있다. 실제로 2023년 초 이후 많은 첫 집 구매자들이 시장에 진입하고 있는 상황이다. 동시에 주택 가격 상승 억제에도 기여할 수 있다.
그러나 투자 감소가 신규 주택 건설 축소로 이어질 경우, 이는 또 다른 문제를 초래할 수 있다. 전체 주택 공급 부족이 재차 심화될 가능성이 있으며, 특히 자가 거주용이 아닌 임대 주택 부족이 더 큰 문제로 부각될 수 있다.
다만 현재 시점에서는 이러한 상황이 현실화됐다고 보기는 어렵다. 순이민 유입이 크게 증가하기 전까지는 해당 리스크가 본격화될 가능성은 제한적이다. 실제로 이번 조사에서는 32%의 투자자들이 ‘적절한 임차인을 구하는 것이 어렵다’고 응답했는데, 이는 지난 5년 평균인 5%를 크게 웃도는 수치다.
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