홍수 위험보다 주택 가격 부담이 우선… 기후 리스크 외면하는 뉴질랜드 주택 구매자들

 

 

 

 

홍수 위험보다 주택 가격 부담이 우선… 기후 리스크 외면하는 뉴질랜드 주택 구매자들

 

 

 

 

'홍수 취약 주택, 낮은 진입 가격 앞세워 전체 시장보다 빠른 가치 상승 기록'

'구매자들, 장기적 재해 위험보다 ‘낮은 진입 장벽’ 선택'

 

 

 

뉴질랜드 주택 시장에서 극한 기후 현상의 빈도와 피해 규모가 전례 없는 수준으로 급증하고 있음에도 불구하고, 부동산 구매자들이 장기적인 홍수 위험보다는 ‘낮은 매입 가격’이라는 즉각적인 경제적 이점을 선택하고 있다는 조사 결과가 나왔다. 이로 인해 홍수 피해 우려 지역의 자산 가치가 오히려 광범위한 일반 시장의 성장세를 앞지르는 ‘감당 가능한 가격(Affordability)의 역설’이 확인됐다.

 

부동산 데이터 분석 전문 기업 코탈리티(Cotality)의 최신 시장 분석에 따르면, 최근 뉴질랜드 주택 시장 내에서 기후 변화 리스크와 자산 가치 간의 기묘한 상관관계가 나타나고 있다. 구매자들은 취약 지역의 위험성을 명확히 인지하면서도 당장의 재정적 압박으로 인해 진입 장벽이 낮은 매물을 선호하는 경향이 뚜렷해졌다.

 

크레이그 다구시(Craig Dargusch) 코탈리티 뉴질랜드 최고데이터책임자(CDO)는 구매자들이 부정할 수 없는 기후 리스크에 직면해 있으면서도, 당장의 즉각적인 재정적 압박이 구매 결정에 결정적인 영향을 미치고 있다고 분석했다.

 

다구시 CDO는 "당사 데이터에 따르면 홍수 위험 요인이 있는 부동산들은 초기 거래 시 일정 수준의 할인(디스카운트)이 적용된 가격에 거래되지만, 시장은 이를 적극적으로 흡수하고 있으며 그 가치 상승 속도 또한 타 지역보다 가파르게 나타나고 있다"고 설명했다.

 

그는 이어 "결과적으로 오늘날의 시장에서는 '가격 감당 가능성'이 '기후 리스크'를 압도하고 있는 형국이다. 리스크가 미래를 결정할지언정, 현재를 지배하는 것은 당장의 가격이다"라며, "구매자들은 더 낮은 가격대에 진입하기 위해 이미 알려진 홍수 노출 위험을 자발적으로 수용하고 있으며, 이는 역설적으로 이들 취약 지대의 자산 가치 상승 속도를 오히려 가속화하는 결과로 이어지고 있다"고 덧붙였다.

 

이번 연구는 코탈리티의 고도화된 주택별 가격 결정 모델을 기반으로 진행되었다. 특히 기후 재해 리스크가 자산 가치에 미치는 정확한 영향을 격리·분석하기 위해 세밀한 침수 범위 플래그(Flag)와 500미터 반경의 버퍼 링(Buffer Ring) 데이터를 맞춤형으로 적용해 신뢰도를 높였다.

 

 

◇ 지역별 동향: 오클랜드와 호크스베이의 차이

 

현재 주택 중위 가격이 105만 달러(NZD) 선을 형성하고 있는 오클랜드의 경우, 마운트 알버트(Mount Albert)와 같이 홍수 취약 구역 내에 위치한 주택을 매입할 때 약 7만 달러에서 10만 달러 상당의 초기 비용 절감 효과를 누릴 수 있는 것으로 조사됐다. 이러한 뚜렷한 가격 차이는 예산 제약이 큰 실수요자 및 투자자들 사이에서 오히려 더 강력한 수요를 유발하는 요인이 되었다.

 

그 결과, 오클랜드 내 홍수 영향권 지역의 2020년 이후 누적 주택 가치 상승률은 18.4%에 달해, 이와 비교 가능한 인근 500m 이내 대조군(버퍼 존)의 상승률인 13.0%를 크게 따돌린 것으로 나타났다.

 

유사한 패턴은 지난 사이클론 가브리엘(Cyclone Gabrielle)의 직격탄을 맞았던 호크스베이(Hawke's Bay) 지역에서도 관찰됐다. 당시 사이클론은 뉴질랜드 전역에 145억 달러 규모의 엄청난 경제적 타격을 입히고 1만 명 이상의 이재민을 발생시켰다. 이 지역적 충격은 로컬 부동산 시장에도 고스란히 반영되어, 임대 매물이 30% 급감함에 따라 호크스베이의 중위 임대료가 10%에서 15% 가량 폭등하는 대란으로 이어지기도 했다.

 

재해 이후 호크스베이의 홍수 피해 지역 자산들은 주변 비피해 지역에 비해 최대 5%포인트 높은 가치 상승률을 기록하며 시장을 아웃퍼폼(Outperform)했다. 이후 그 격차가 다소 좁혀지기는 했으나, 2020년 이후 현재까지의 누적 성장률을 보면 피해 지역이 24.3%를 기록해 500미터 반경 버퍼 존 내 주택들의 성장률(22.7%)을 여전히 앞서고 있다.

 

크레이그 다구시(Craig Dargusch) CDO는 대도시권에 비해 규모가 작은 지방 거점 시장에서는 이 같은 격차가 상대적으로 덜 두드러지는 경향이 있다고 설명했다.

 

"네이피어(Napier)와 헤이스팅스(Hastings)의 중위 주택 가격은 각각 70만 3천 달러와 71만 달러로 오클랜드보다 훨씬 낮기 때문에 구매자들의 진입 시점 자체가 다릅니다. 아울러 커뮤니티 유대감이 강한 지방 시장의 특성상, 현지 구매자들은 어느 골목과 어느 도로가 상습적으로 침수되는지에 대한 구체적이고 정확한 지역 정보를 꿰뚫고 있어 리스크를 보다 정밀하게 가격에 반영하는 능력이 탁월합니다."

 

 

◇ 전국적 추세와 변화하는 대출 환경의 경고

 

이 같은 추세는 뉴질랜드 전국적으로 매우 일관되게 나타나고 있으며, 지리적·통계적 극단값에서 그 격차가 가장 극명하게 드러났다. 코탈리티 홍수 점수(FloodScore)에서 최고 위험 단계인 '5등급(Very High Risk)'을 받은 부동산들은 2020년 1월 이후 총 26.1%의 가치 상승률을 기록한 반면, 리스크가 전혀 없는 '0등급(No Risk)' 부동산들의 총 상승률은 동기간 19.8%에 그쳤다.

 

그러나 코탈리티 측은 이러한 장기적 가치 상승률의 차이가 조만간 강력한 저항선(friction point)에 직면할 것이라고 경고했다. 각 보험사들이 개별 부동산 자산별로 리스크 프로파일링 체계를 극도로 미세하게 다듬어가고 있기 때문이다.

 

크레이그 다구시(Craig Dargusch) CDO는 "현재 소비자 시장이 이러한 위험 자산을 활발히 흡수하고 있는 것은 사실이나, 금융권의 여신 심사와 신용 평가 렌즈는 상상 이상으로 빠르게 진화하고 있다"고 경고의 목소리를 높였다.

 

그는 "앞으로는 보험 가입 가능 여부(Insurance availability)가 부동산 단위의 기후 리스크를 결정짓는 실질적인 가격 책정 기전이 될 것"이라며, "뉴질랜드에서 주택 담보 대출(Mortgage)을 받기 위해 보험 가입은 협상의 여지가 없는 필수 전제 조건이다. 향후 보험사들이 특정 위험 지역에서 철수하거나 인수를 거부할 경우, 이는 곧 대출 불가와 자산 유동성의 동결을 의미한다"고 지적했다.

 

나아가 "보험사가 떠난 자리에 남겨진 리스크는 고스란히 대출 금융기관의 몫이 된다"며, "업계 전반의 공멸을 막기 위해 다각적인 협력과 이종 산업 간의 긴밀한 공조가 선행되지 않는다면, 금융권은 담보 가치가 상실된 무담보 위험 노출(Uncollateralised exposure)이라는 벼랑 끝 위기에 직면하게 될 것"이라고 강조했다.

 

크레이그 다구시(Craig Dargusch) CDO는 코탈리티가 앞으로도 신용, 감정평가, 여신 심사 프로세스 전반에 걸쳐 데이터와 기후 재해 분석 시스템을 유기적으로 연결함으로써, 전체 부동산 생태계를 지속적으로 지원하고 나아가 기후 변화에 보다 복원력(Resilient) 있는 사회를 구축하는 데 기여할 것이라며 기사를 마쳤다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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