뉴질랜드의 어느 지역에서 주택 공급이 수요를 초과하고 있는가?
켈빈 데이비슨, 코탈리티 NZ(Cotality NZ) 부동산 경제학자의 분석
‘오클랜드와 웰링턴의 강한 공급 성장’
2019년부터 2024년까지 뉴질랜드 내에서 부동산 공급이 인구 증가를 앞지른 주요 지역은 웰링턴과 오클랜드로 나타났다.
웰링턴에서는 2024년까지 5년간 인구가 1.0% 소폭 감소한 반면, 주거용 부동산(주택 재고)은 4.3% 증가했다. 이로 인해 주택당 평균 거주 인원, 즉 점유율(occupancy rate)은 2.97명에서 2.82명으로 하락했다. 최근 부동산 가치 하락은 이전의 높은 주택 가격 부담이 완화된 측면도 있지만, 공급과 수요의 균형이 느슨해진 점도 중요한 요인으로 작용했다.
오클랜드의 경우, 같은 기간 동안 인구는 7.0%로 견고한 증가세를 보였으나, 주택 재고는 이보다 더 큰 10.3% 증가를 기록했다. 이에 따라 오클랜드의 점유율은 3.45명에서 3.34명으로 완화되었다. 이러한 공급과 수요의 물리적 균형 완화는 오클랜드 부동산 가치 약세와도 연관이 있다. 다만, 최근 오클랜드의 건설 물량은 타운하우스 중심으로 이루어졌으며, 이는 본질적으로 크기가 작아 점유율이 낮은 특성을 지닌다는 점도 주목할 필요가 있다.
반면, 해밀턴과 타우랑가 같은 지역에서는 공급과 수요의 균형이 점점 더 타이트해지고 있다. 이들 지역은 인구 증가가 주택 공급 증가를 앞질렀기 때문이다.
전국적으로 보면, 2019년부터 2024년까지 인구는 6.4% 증가한 데 비해 주택 재고는 7.5% 증가했다. 이로 인해 주택당 평균 거주 인원, 즉 점유율은 5년간 2.99명에서 2.96명으로 소폭 하락했다. 이 수치는 장기 평균인 주택당 2.97명에 매우 근접해 있어, 전반적인 시장이 잘 균형 잡혀 있음을 시사한다. 이는 최근 부동산 가치와 임대료의 성장 정체로도 뒷받침된다.
지역별 상이한 수급 상황
타우랑가와 해밀턴 같은 주요 중심지들은 반대의 상황을 보이고 있다. 이들 지역은 인구 증가율이 두 자릿수를 기록하며 주택 재고 증가를 앞질렀다. 2019년부터 2024년까지 해밀턴의 인구는 10.3% 증가한 반면, 주택은 8.1% 증가에 그쳤다. 타우랑가는 인구가 10.2% 증가한 데 비해 주택은 5.9% 증가했다. 이들 지역은 부동산 가치가 급등하지는 않았지만, 오클랜드나 웰링턴에 비해 시장이 더 회복력을 보이며 주택 가격 부담 완화도 상대적으로 적었다.
다른 인구 급증 지역인 셀윈(Selwyn), 퀸스타운-레이크스(Queenstown-Lakes), 와이카토 디스트릭트(Waikato District), 와이마카리리(Waimakariri)를 살펴보면, 건설 활동이 대체로 인구 증가를 따라잡고 있다. 2019년부터 2024년까지 와이마카리리(Waimakariri)의 주택 재고는 12.7%, 셀윈(Selwyn)은 29.8%, 와이카토(Waikato)는 13.8% 증가했다. 시장 피드백에 따르면, 이들 지역은 부동산 가용성과 관련해 균형이 잘 맞춰져 있으며, 뚜렷한 주택 가격 부담은 나타나지 않고 있다.
다만, 퀸스타운-레이크스(Queenstown-Lakes)는 예외다. 2019년부터 2024년까지 주택 재고가 인구 증가를 소폭 앞섰음에도 불구하고, 이 지역의 부동산 가치는 여전히 높으며 주택 가격 부담이 심각하다. 이는 퀸스타운의 독특한 시장 역학을 보여주며, 축적된 부가 강한 공급 성장에도 불구하고 부동산 가치를 지탱하고 있음을 시사한다.
공급과 수요가 전부는 아니지만, 여전히 중요
단기적인 공급과 수요의 물리적 균형이 부동산 가치나 주택 가격 부담의 모든 변화를 설명하지는 않겠지만, 분명 중요한 요소중 하나이다. 또한 매물 가용성이나 부와 소득의 변화 같은 다른 요인들도 상당한 영향을 미친다. 그러나 이 데이터를 단독으로 볼 때, 웰링턴과 오클랜드의 부동산 가치는 상대적으로 약세를 유지할 가능성이 높으며, 해밀턴과 타우랑가 같은 주요 중심지들은 더 강한 성과를 보일 수 있을 것으로 보인다.
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뉴질랜드의 어느 지역에서 주택 공급이 수요를 초과하고 있는가? - The Property Journal
Which parts of NZ are seeing supply outpace demand? 뉴질랜드의 어느 지역에서 주택 공급이 수요를 초과하고 있는가? 켈빈 데이비슨, 코탈리티 NZ(Cotality NZ) 부동산 경제학자의 분석 ‘오클랜드와 웰링
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