외국인 투자자, 주택시장의 해법 되기엔 한계 뚜렷
‘이번 주 주택시장에서 주목해야 할 다섯 가지 흐름’
1. 주택 가치, 겨울철 또다시 하락세
뉴질랜드 주택시장은 올겨울에도 회복의 기미를 보이지 못했다. 코털리티 주택가치지수(Cotality Home Value Index)에 따르면, 8월 중간 주택 가치는 0.2% 하락해 5개월 연속 하락세를 이어갔다. 2024년 말과 올해 초 나타났던 반짝 상승세는 이미 소멸한 상태이다.
도시별로 보면 오클랜드가 0.5% 떨어지며 부진을 주도했고, 웰링턴과 해밀턴도 각각 0.1%씩 하락했다. 타우랑가는 보합세에 그쳤으며, 크라이스트처치(0.2%)와 더니든(0.4%)은 소폭 상승세를 보였다. 일부 지방 도시도 상승 흐름을 기록했지만, 시장 전반을 반전시키기에는 미약했다.
거시적으로 보면 주택시장은 경기 부진과 고용시장 약세라는 구조적 제약에서 벗어나지 못하고 있다. 거래량은 증가하고 매물 재고도 줄어들고 있으나, 총부채상환비율(DTI) 규제가 시행되는 상황에서 향후 주택 가격 반등이 급격하게 전개되기는 어려울 것으로 전망된다.
2. 외국인 매입 허용, 시장 영향 제한적
정부는 최근 ‘액티브 인베스터 플러스 비자’를 개편해 외국인이 500만 달러 이상의 주택을 매입하거나 신축할 수 있도록 허용했다. 전국적으로 약 7000채가 조건에 해당되며, 이 가운데 4300채가 오클랜드, 1250채가 퀸스타운에 집중돼 있다.
그러나 이 제도가 주택시장 전반을 흔들 가능성은 낮다. 전체 주택 재고의 0.4%에 불과해 연간 200~300건 수준의 거래 증가에 그칠 것으로 예상되기 때문이다. 일부 고급 주택 지역에는 가격 압력이 가해질 수 있지만, 대다수 지역 시장에는 큰 영향을 주지 못할 전망이다.
3. 건축 허가, 완만한 감소세 속 일정 수준 유지
향후 주택 가격 상승 속도를 제한할 또 다른 요인은 신규 공급이다. 7월 신규 주택 허가 건수는 전년 동월 대비 3% 줄었으나, 연간 총량은 여전히 3만3500~3만4000건 범위에서 유지되고 있다. 이는 약 14개월간 지속된 추세이며, 과거 경기 저점과 비교하면 상당히 높은 수준이다. 공급 과잉은 아니지만, 가격 상승세를 완화시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다.
4. 순이민 둔화, 임대시장 압박 요인
순이민 흐름도 주택시장에 영향을 미치고 있다. 신규 입국은 줄어드는 반면, 특히 젊은 층을 중심으로 한 해외 유출은 여전히 높은 수준이다. 감소세가 다소 완화됐지만, 순이민은 여전히 하락 추세를 보이고 있다. 이는 임대수요 위축으로 이어지며 임대료 상승세가 둔화되는 주요 원인이 되고 있다.
5. 경기 지표 개선 여부 주목
오는 8월 제조업·소매업 지표 발표는 시장 회복을 가늠할 또 하나의 변수이다. 7월 통계에서 일부 개선 조짐이 감지됐던 만큼, 8월에도 이러한 흐름이 이어진다면 경기 회복 기대가 강화될 수 있다. 다만 불확실성이 여전한 만큼 성급한 낙관은 경계할 필요가 있을 것으로 보여진다.
외국인 투자자, 주택시장의 해법 되기엔 한계 뚜렷 - The Property Journal
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