침체된 시장에서 반등하는 투자자와 강세를 보이는 첫 집 구매자들
뉴질랜드의 부동산 시장은 판매량은 증가했으나 전반적인 활동 수준은 여전히 침체 상태를 보이며 혼재된 신호를 나타내고 있다. 가격은 추가로 하락했으며, 매물 수도 높은 수준을 유지하고 있다.
CoreLogic NZ의 11월 주택 차트에 따르면, 10월의 부동산 판매 활동은 지난해 같은 기간과 비교해 16% 증가했으며, 이는 지난 18개월 중 17번째 증가로 기록되었다. 그러나 판매량은 여전히 일반적인 계절적 수준보다 10-15% 낮아, 지속적인 구매자들의 신중한 태도를 반영하고 있다.
CoreLogic NZ의 수석 부동산 경제학자 켈빈 데이비드슨(Kelvin Davidson)은 "지난 12개월 동안 78,360건의 판매가 있었지만, 여전히 장기 평균인 90,000건에는 미치지 못한다"고 밝혔다. 그는 "시장에 많은 매물이 나와 있어 구매자들이 충분한 선택지를 가지고, 시간을 두고 유리한 거래를 할 수 있는 여건을 제공하고 있다"고 설명했다. 이어 "이러한 신중한 구매 태도는 CoreLogic 주택 가치 지수에서 나타나며, 주택 가치가 8개월 연속 하락하면서 현재 전국 평균 주택 가치는 코로나19 이전 최고치보다 18% 낮아졌다"고 덧붙였다.
구매자들의 신중함은 주요 지역별 시장 성과의 차이에서도 확인된다. 웰링턴, 오클랜드, 해밀턴은 10월에 추가적인 가치 하락을 겪은 반면, 크라이스트처치는 약간의 성장을 기록해 현재 시장이 고르지 못한 양상을 보이고 있음을 시사했다.
첫 집 구매자들의 기록적인 구매
첫 집 구매자(FHBs)는 10월에 새로운 기록을 세웠다. 10월의 구매 중 약 28%를 차지한 것이다. 이는 낮아진 부동산 가격과 다른 구매자 그룹들의 경쟁 감소, 그리고 KiwiSaver 인출이나 낮은 대출 비율(LVR) 금융 옵션과 같은 선택지를 활용한 결과로 풀이된다.
투자자들도 돌아오는 조짐을 보이고 있다. 다수의 부동산을 담보로 한 대출자(MPOs)는 전체 구매 중 23%를 차지하며, 올해 초보다 증가했다. 낮아진 주택담보대출 금리와 LVR 규제 완화가 이들을 위한 유리한 조건을 만들어 주고 있으며, 대출 이자 공제율이 100%에 가까워짐에 따라 세금 부담도 줄어들고 있다.
데이비드슨 경제학자는 "첫 집 구매자와 대출을 이용한 투자자들이 시장에서 중요한 역할을 하고 있다"며 "두 그룹이 모두 강력한 존재감을 보여야 시장이 건강하게 유지될 수 있다. 이번 수치는 긍정적인 신호"라고 말했다.
한편, 이사를 원하는 주택 소유자들의 활동은 예상보다 적지만, 데이비드슨 경제학자는 이들이 누적된 수요를 바탕으로 향후 몇 달 동안 더 많은 거래를 이끌어낼 수 있을 것이라고 전망했다. 그는 "이동자는 시장 신뢰의 중요한 지표"라며 "높은 매물 수와 함께 금리가 낮아지고 시장 상황이 안정되면 이들이 다시 활발해질 가능성이 크다"고 설명했다.
경제적 배경과 전망
비록 최근 공식 금리 인하가 있었지만, 뉴질랜드 경제는 여전히 압박을 받고 있다. 주요 산업들의 활동은 침체되고 있으며, 노동 시장도 약화되고 있다. 연간 인플레이션은 1~3% 목표 범위로 돌아왔으며, 이는 2025년 추가 금리 인하 기대감을 불러일으키고 있다.
하지만 데이비드슨 경제학자는 주택 시장이 단기간 내에 강하게 반등할 가능성은 낮다고 경고했다. 여전히 일부 구매자들은 신용 제약을 받고 있으며, 높은 LVR 대출과 다가오는 부채 대비 소득(DTI) 규제가 제약을 주고 있다는 것이다. 뉴질랜드 중앙은행 자료에 따르면, 전체 주택 담보대출의 3분의 2는 향후 12개월 이내에 금리가 조정될 예정으로, 이는 차입자들에게 금융적인 안도감을 줄 것이다.
그는 "구매력 부족이 여전히 주요한 제약으로 작용하고 있으며, 낮아진 주택담보대출 금리가 가격 안정화에는 도움이 될 수 있지만, 새로운 주택 시장의 호황은 예상하기 어렵다"고 말했다. 또한 "높은 매물 수와 확장된 예산, 더 엄격해진 신용 조건이 여전히 전망에 부담을 주고 있으며, 일자리 손실도 그에 영향을 미친다"고 덧붙였다.
11월 차트 주요 내용
- 뉴질랜드의 주거용 부동산 시장 규모는 1.61조 뉴질랜드 달러에 달한다.
- 10월의 부동산 판매량은 전년 대비 16% 증가했으나, 활동은 여전히 계절적 평균보다 낮다.
- CoreLogic 주택 가치 지수는 10월에 0.5% 하락했으며, 이는 8개월 연속 하락세로, 가치는 전국 최고치에서 18% 떨어졌다.
- 시장에 나와 있는 매물 수는 28,954건으로, 5년 평균보다 25% 증가했다.
- 첫 주택 구매자는 10월에 전체 구매의 28%를 차지했으며, 대출을 이용한 다주택 소유자는 23%를 차지했다.
- 전국 임대 수익률은 3.9%로, 2015년 말 이후 가장 높은 수준을 기록했다.
- 3분기 인플레이션은 1~3% 목표 범위로 돌아왔으며, 추가적인 금리 인하가 예상된다.
Investors on the rebound and first home buyers still strong in sluggish market - The Property Journal
침체된 시장에서 반등하는 투자자와 강세를 보이는 첫 집 구매자들 Investors on the rebound and first home buyers still strong in sluggish market New Zealand’s property market continues to present mixed signals, with sales volumes
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