주택을 팔아 차익을 내려면 얼마나 오래 보유해야 할까

 

 

 

 

주택을 팔아 차익을 내려면 얼마나 오래 보유해야 할까

 

 

 

 

'2012년 이후 가장 높은 수준으로 커진 주택시장 매도자의 부담'

 

 

 

이번 주 주택시장과 관련해 알아야 할 5가지입니다.

 

 

1. 재판매 주택 소유자에게는 여전히 부담, 그러나 구매자에게는 기회

 

코탈리티의 2분기 ‘손실과 이익(Pain & Gain) 보고서’에 따르면 매도자들에게 최근 이어지고 있는 부진한 결과가 계속된 것으로 나타났다. 물론 이는 주택 구매자들에게는 좋은 소식이다.

6월까지 3개월 동안 재판매된 주택 가운데 약 13%는 현재 소유자가 처음 구입했을 당시 지불했던 가격보다 낮은 가격에 거래됐다. 이는 2012년 말 이후 가장 높은 수준이다. 이는 주택가격의 부진한 흐름이 계속되고 있다는 점과 완전히 일치하는 결과다.

그렇다고 하더라도 전체 매도자의 87%는 여전히 매매를 통해 총이익을 거둔 것으로 나타났다. 한편 이번 조정은 글로벌 금융위기(GFC) 이후 손실과 이익 지표에서 나타났던 급격한 하락과 달리, 점진적으로 진행되고 있다.

이번에는 상대적으로 강화된 대출 규제와 고용시장의 회복력이 어느 정도 역할을 했을 가능성이 있다. 이러한 요인들이 ‘어쩔 수 없이 매도해야 하는 사람들(motivated sellers)’의 수를 제한하는 데 영향을 미쳤을 것으로 보인다.

늘 그렇듯이 주택 보유기간 역시 매우 중요하다. 2분기 기준으로 수익을 낸 매도자의 주택 보유기간 중앙값은 10년을 넘은 반면, 손실을 본 매도자는 약 4년이었다.

이처럼 짧은 기간 안에 주택을 구입했다가 다시 매도하는 것은 언제나 어느 정도 위험이 따르지만, 2021년 이후 우리가 경험해 온 주택시장에서는 그 위험이 더욱 커졌다.

 

 

2. 주택 매매는 계속 감소세

 

주택시장의 부진한 상황을 보여주는 한 가지 사례로, 중개업체를 통한 거래와 개인 간 직접 매매를 모두 포함한 7월 매매활동은 지난해 같은 달보다 6% 감소했다.

이는 7개월 연속 감소한 것이다. 다시 말해 2026년 들어 어느 한 달도 매매활동이 증가한 달이 아직 없었다.

이에 따라 현재 연간 누계 주택 매매 건수는 89,385건을 기록하고 있다. 장기적인 관점에서는 상당히 괜찮은 수준이지만, 지난해 12월 단기 정점이었던 91,411건보다는 여전히 낮다.

전반적으로 주택시장 분위기는 여전히 신중하며, 이러한 분위기가 시장의 거래활동을 둔화시키고 있다.

 

 

3. 첫 주택 구매자들이 기회를 잡고 있다

 

물론 언제나 긍정적인 측면은 있다. 현재 시장 상황은 첫 주택 구매자들에게 매우 유리한 조건을 제공하고 있다.

실제로 코탈리티의 구매자 분류 통계에 따르면 7월 첫 주택 구매자의 시장 점유율은 29%로 사상 최고치를 기록했다.

첫 주택 구매자들은 낮아진 주택가격을 적극적으로 활용하고 있을 뿐만 아니라, 풍부한 매물과 선택권, 키위세이버(KiwiSaver) 이용 가능성, 그리고 은행에서 제공하는 낮은 자기자본 비율의 대출 상품이 풍부하다는 점에서도 혜택을 받고 있다.

한편 최근 한두 달 동안에는 여러 채의 주택을 보유한 주택담보대출 투자자들의 매수세도 다소 반등했다. 이는 지난해 11월부터 올해 5월까지 이어졌던 하락세 이후 나타난 움직임이다.

여전히 투자자들에게는 어려움이 남아 있다. 예를 들어 임대료 상승세가 부진한 상황이다. 또한 시장에서는 선거와 내년에 부동산 관련 세금이 인상될 가능성 역시 일부 투자자들의 판단에 부담을 주고 있다는 이야기가 나오고 있다.

이러한 상황을 감안하면 새로운 투자자 붐이 다시 나타날 가능성을 상상하기는 어렵지만, 앞으로 주목할 필요가 있는 부분이다.

 

 

4. 순이민은 완만한 흐름을 이어가고 있다

 

계절조정 기준으로 6월 뉴질랜드의 순유입 신규 이민자는 1,610명이었다.

뉴질랜드 시민들은 여전히 순유출을 기록하고 있지만, 비시민권자인 신규 입국자들이 유입되면서 그 규모를 어느 정도 상쇄하고 있다.

현재 순이민의 연간 누계는 17,624명이다. 이는 8월 저점이었던 9,503명에서 증가한 것이며 17개월 만에 가장 높은 수준이다. 그러나 여전히 보다 일반적인 수준인 약 3만 명에는 크게 못 미친다.

다시 말해 현재 이민은 경제와 소비지출, 주택시장에 특별히 강한 상승 또는 하락 압력을 가하는 요인이 아니라, 그저 완만한 수준에서 움직이고 있는 상황이다.

 

 

5. 인플레이션이 다시 주목받고 있다

 

앞으로의 일정을 간단히 살펴보면, 이번 주 월요일에는 뉴질랜드 통계청(Stats NZ)이 7월 주요 가격지수 데이터를 발표할 예정이다.

현재 인플레이션은 여전히 가장 큰 경제적 문제로 주목받고 있다. 안타깝게도 최근 이어지고 있는 연료가격 상승 압력을 감안하면 이번 수치가 시장에 큰 안도감을 제공하지는 못할 가능성이 있다.

 

 

    -  켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) :  부동산 정보업체 코탈리티의 경제 전문가 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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