뉴질랜드 주택 매매 차익 비율, 2012년 이후 최저 수준으로 하락

 

 

 

 

뉴질랜드 주택 매매 차익 비율, 2012년 이후 최저 수준으로 하락

 

 

 

 

뉴질랜드의 장기적인 주택시장 침체가 재판매 성과에 영향을 미치면서, 매입 가격보다 높은 가격에 되팔린 주택의 비율이 약 14년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.

 

코탈리티 뉴질랜드(Cotality NZ)의 6월 분기 ‘Pain and Gain Report’에 따르면, 올해 2분기 주거용 부동산의 86.9%가 최초 매입 가격보다 높은 가격에 재판매됐다. 이는 1분기의 88.1%에서 하락한 것으로, 2012년 4분기 이후 가장 낮은 비율이다.

 

손실을 보고 재판매된 부동산의 비율은 11.9%에서 13.1%로 상승했다. 이는 주택시장이 정점에 도달했던 시점 이후 손실 매매가 점진적으로 증가해온 흐름을 이어간 것이다. 시장이 정점에 있었을 당시에는 99%가 넘는 부동산이 이익을 남기고 재판매됐다.

 

코탈리티의 부동산 경제 전문가 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 재판매 성과의 점진적인 악화가 장기화된 부동산시장 침체를 반영하고 있다고 말했다. 현재 전국 주택 가치는 정점보다 약 18% 낮은 수준이다.

 

데이비슨은 “부동산 가치는 2022년 초 정점을 찍은 이후 4년 넘게 하락과 정체를 겪어왔다”고 말했다.

 

그는 “수익을 남기고 재판매되는 부동산의 비율은 정점 당시 99%를 넘었지만 현재 86.9%까지 떨어졌다”며 “그러나 이는 글로벌 금융위기 당시 나타났던 급격한 악화와 달리 점진적인 조정이었다”고 설명했다.

 

데이비슨은 글로벌 금융위기 당시 수익을 남긴 재판매 비율이 2007년 중반 약 98%에서 2년 이내 약 80%까지 떨어졌다고 말했다.

 

그는 “현재 사이클에서는 당시와 같은 광범위한 대출 상환 문제나 은행의 담보권 실행에 따른 매각이 나타나고 있지 않다”며 “이는 부분적으로 은행권의 보다 강화된 대출 상환능력 심사 때문”이라고 말했다.

 

이어 “실업률 상승 역시 대규모 일자리 감소보다는 노동시장에 공급되는 인력이 늘어난 데 따른 영향이 크다”고 덧붙였다.

 

2분기 전국 중간 매매 차익은 28만 달러로, 1분기의 29만2,000달러와 2021년 말 정점인 44만 달러에서 각각 감소했다. 반면 중간 손실액은 5만5,000달러에서 6만 달러로 증가했다.

 

 

수익을 낸 매도자들의 보유 기간, 사상 최장인 10.4년

 

2분기에 수익을 남기고 재판매된 부동산은 중간 기준 10.4년 동안 소유된 것으로 나타났다. 이는 1990년대 중반부터 집계된 해당 통계에서 새로운 기록이며, 1분기의 10년보다 늘어난 것이다.

 

이 같은 기록은 부동산을 장기간 보유하는 추세가 지속되고 있음을 보여준다. 수익을 남긴 재판매 부동산의 중간 보유 기간은 2001년 경기 사이클 당시 6.5년까지 늘어난 데 이어 2015년에는 8.5년으로 증가했고, 2026년에는 10.4년까지 확대됐다.

 

데이비슨은 “일부 소유자들은 부동산 가치가 회복될 때까지 기다린 후 매도하기 위해 더 오래 보유하고 있을 수 있다”며 “매물은 많은 반면 거래 활동은 부진하기 때문에 실제로 매매가 성사되기까지 더 오랜 시간이 걸릴 수도 있다”고 말했다.

 

그는 “경제와 고용에 대한 불확실성 역시 일부 사람들이 현재 거주하고 있는 곳에 계속 머물도록 만들 수 있다”며 “거래 비용과 대출 규제 역시 주택을 옮기는 것을 덜 매력적으로 만들 수 있다”고 설명했다.

 

반면 손실을 보고 재판매된 부동산의 중간 보유 기간은 4.3년이었다. 이는 1분기의 4.2년과 2025년 4분기의 3.9년보다 소폭 늘어난 것이다.

 

데이비슨은 이는 손실을 보고 매도된 부동산의 일반적인 매입 시점이 2021년 말이나 2022년 초였음을 의미한다고 말했다. 당시 부동산 가치는 정점에 가까웠고 주택담보대출 금리는 상승하고 있었다.

 

 

아파트 재판매 손실, 2010년 이후 최고 수준

 

아파트는 올해 2분기에도 재판매 성과가 추가로 악화됐다. 이전 매입 가격보다 낮은 가격에 판매된 아파트 비율은 45.2%로, 1분기의 39.4%에서 상승했다.

 

이는 손실을 보고 재판매된 아파트의 비율이 48.2%에 달했던 2010년 3분기 이후 가장 높은 수준이다.

 

반면 단독주택은 상대적으로 훨씬 견조했다. 2분기 단독주택 가운데 손실을 보고 판매된 비율은 12.2%였으며, 87.8%는 총 매매 차익을 남기고 재판매됐다.

 

데이비슨은 “아파트는 일반적으로 장기간에 걸쳐 자본가치 상승률이 더 낮았으며, 지난 1년 동안 가치가 약 6% 하락했다”며 “이에 비해 타운하우스는 약 2% 하락했고 단독주택은 대체로 가치가 보합세를 보였다”고 말했다.

 

그는 “이 때문에 부동산 가치가 하락하는 시기에는 아파트가 손실에 더 많이 노출된다”며 “특히 비교적 짧은 기간 내에 아파트를 매입하고 다시 매도한 소유자들이 더욱 그렇다”고 설명했다.

 

이어 “아파트의 급매가 발생하고 있다는 뚜렷한 증거는 없지만, 현재 시장 환경에서 매도자들이 상당한 어려움을 겪고 있다는 점 역시 사실”이라고 말했다.

 

 

오클랜드 재판매 5건 중 1건 이상 손실

 

오클랜드와 웰링턴은 두 도시의 부진한 주택시장 상황을 반영하며 주요 도시 가운데 가장 약한 재판매 성과를 기록했다.

 

오클랜드에서는 2분기에 전체 부동산의 20.9%가 손실을 보고 재판매됐다. 웰링턴에서는 18.4%가 손실을 기록했다.

 

이어 해밀턴이 13.4%, 타우랑가가 10.7%, 더니든이 8.0%, 크라이스트처치가 5.3%를 기록했다.

 

중간 손실액은 오클랜드와 웰링턴이 각각 8만5,000달러로 가장 높았으며, 전국 중간 손실액은 6만 달러였다.

 

그러나 장기간 부동산을 보유한 소유자들은 이 두 도시에서도 여전히 뉴질랜드에서 가장 큰 규모의 차익 가운데 일부를 기록했다.

 

오클랜드의 중간 차익은 36만8,000달러, 웰링턴은 31만1,750달러였다.

 

데이비슨은 이러한 차이가 부동산을 언제 매입했는지, 그리고 얼마나 오랫동안 보유했는지가 얼마나 중요한지를 보여준다고 말했다.

 

그는 “오클랜드와 웰링턴은 최근의 주택시장 침체 이전에 상당한 가치 상승을 경험했기 때문에, 수년 전에 부동산을 매입한 소유자들은 여전히 상당한 차익을 확보하고 있을 수 있다”고 말했다.

 

이어 “최근 매수자들의 경험은 매우 달랐다”며 “특히 시장 정점에 가까운 시기에 부동산을 매입하고 지난 4~5년 이내에 다시 매도해야 했던 사람들의 경우 더욱 그렇다”고 설명했다.

 

 

당분간 부진한 재판매 시장 이어질 가능성

 

2분기에 재판매된 모든 부동산을 합산한 총 매매 차익은 38억3,000만 달러에 달했다. 반면 총 매매 손실은 1억5,900만 달러였다.

 

데이비슨은 이 같은 차이가 손실을 기록하는 거래가 늘어나고 있음에도 불구하고, 장기간 부동산을 보유한 많은 소유자들에게 여전히 상당한 자산가치가 발생하고 있음을 보여준다고 말했다.

 

그는 “수익을 남긴 재판매 비율이 2012년 이후 가장 낮은 수준까지 떨어졌지만, 여전히 10건 중 8건 이상은 최초 매입 가격보다 높은 가격에 판매되고 있다”고 말했다.

 

그러나 그는 “그렇다고 해서 대부분의 실거주 소유자들에게 이러한 차익이 반드시 현금으로 들어오는 횡재를 의미하는 것은 아니다”며 “일반적으로 해당 자산의 자본이 다음 부동산을 매입하는 데 다시 투입되기 때문”이라고 설명했다.

 

앞으로의 전망과 관련해 그는 “경제적 불확실성이 여전히 높은 수준이고, 시장에 나온 매물도 많으며, 구매자들은 일반적으로 선택할 수 있는 매물을 충분히 확보하고 있다”고 말했다.

 

이어 “이러한 여건이 크게 달라질 때까지는 단기적으로 재판매 성과가 크게 개선될 것으로 보기는 어렵다”고 전망했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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