세입자, 첫 집 구매자보다 70만 달러 더 부유해질 수도

 

 

 

 

세입자, 첫 집 구매자보다 70만 달러 더 부유해질 수도

 

 

 

 

오클랜드에서 생애 첫 주택을 구입하는 대신 임대(렌트)를 선택한 사람이 30년 뒤에는 주택을 구입한 사람보다 70만 달러 이상 더 많은 자산을 보유하게 될 수도 있다는 경제학자의 분석이 나왔다.

 

생애 첫 주택 구매자들은 최근 주택 가격이 정체된 가운데 투자시장이 강세를 보이면서 이를 활용해 왔다. 이에 따라 많은 사람들이 키위세이버에 상당한 금액을 모아 주택 구입을 위한 보증금으로 활용할 수 있게 됐다.

 

하지만 앞으로 주택 가격 상승률이 둔화될 것으로 예상되는 상황에서 주택을 구입하는 것이 과연 장기적으로 더 유리할까.

 

Simplicity의 경제 전문가 샤무빌 에쿱(Shamubeel Eaqub)은 RNZ를 위해 여러 가지 가상 시나리오를 분석했으며, 그 결과는 “상황에 따라 다르다”는 것으로 나타났다.

 

그의 계산은 현재 오클랜드에서 생애 첫 주택 구매자가 지불할 수 있는 일반적인 수준인 90만 달러에 주택을 구입하는 경우를 기준으로 했다.

 

이 시나리오는 10%의 보증금, 연간 3%의 주택 가격 상승률, 그리고 30년에 걸쳐 대출금을 상환하는 5%의 모기지 금리를 가정했다. Cotality의 부동산 경제 전문가 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 3%의 주택 가격 상승률이 합리적인 가정이라고 밝혔다.

 

여기에 첫해 주택보험료 2,500달러를 적용하고, 보험료는 매년 7.3%씩 증가하는 것으로 가정했다. 지방세(Rates)는 첫해 주택 가치의 0.4%로 적용하고 매년 5.6%씩 증가하는 것으로 계산했다. 유지·보수 비용은 주택 가치의 1%로 설정하고 매년 2.7%씩 증가하는 것으로 반영했다.

 

최근 실제 지방세와 보험료는 이보다 더 빠른 속도로 상승해 왔다.

 

계산에는 주택을 구입하고 향후 매각할 때 발생하는 비용도 포함됐다.

 

에쿱은 이를 세입자의 상황과 비교했다. 세입자는 처음에 주당 619달러의 임대료를 내고, 임대료가 매년 3.2%씩 상승한다고 가정했다.

 

그리고 세입자가 임대료와 모기지 상환액의 차액을 관리형 펀드에 투자하고, 세금을 납부한 뒤 연간 5.4%의 순수익률을 거두는 것으로 계산했다.

 

물가상승률은 연간 2.5%로 적용했다.

 

에쿱의 계산에 따르면 30년이 지난 시점에서 주택 소유자는 210만 달러의 자산을 보유하게 되는 반면, 세입자는 투자펀드에 283만 달러를 보유하게 된다.

 

이는 세입자가 주택 소유자보다 72만4,530달러 더 많은 자산을 갖게 되는 결과다.

 

그러나 이 시점에서 주택 소유자는 모기지 상환이 끝난 완전한 소유권의 주택(freehold house)을 보유하게 된다. 반면 세입자는 은퇴 이후에도 임대료를 계속 지불하기 위해 자신의 자산 일부를 사용해야 한다.

 

에쿱은 이 분석이 주택 구입 여부를 결정할 때 사람들이 고려할 수 있는 요소가 매우 많다는 점을 보여준다고 말했다.

 

그는 과거에는 주택 가격 상승에 따른 자본이득이 지방세와 보험료 등에 지출되는 비용을 상쇄하고도 남을 것이라는 기대가 있었지만, 앞으로도 반드시 그런 것은 아닐 것이라고 지적했다.

 

에쿱은 “앞으로 상당히 큰 주택 소유 비용이 발생하게 될 것”이라며, 이것이 주택 구입이 좋다거나 임대가 좋다는 것을 의미하는 것은 아니며 “눈을 크게 뜨고 결정해야 한다”고 말했다.

 

그는 주택 소유 비용과 임대 비용을 명확하게 이해해야 한다고 강조했다.

 

“둘 다 실제 비용입니다. 결국 서로 맞바꾸는 선택의 문제입니다. 사람마다 상황이 다릅니다.”

 

그는 “현재 평균적인 주택 소유자의 경우 지방세, 보험, 유지·보수 비용으로 연간 약 1만 달러가 들어갈 가능성이 있다”며 “이는 상당한 금액이다. 고정적인 소득으로 생활하는 사람이나 은퇴자라면 이런 비용으로 매년 1만 달러를 지출할 수 있도록 예산을 마련해 놓았는가?”라고 말했다.

 

그러나 많은 주택 구매자들은 단순한 재정적 계산만을 근거로 주택 소유 여부를 결정하는 것은 아니다.

 

에쿱은 주택을 소유하면 지역사회와의 연결 및 안정성을 얻을 수 있으며, 이는 임대주택에서는 확보하기가 더 어렵다고 말했다.

 

그는 “주거 안정성은 젊은 사람과 나이 든 사람 모두에게 정당한 우려 사항”이라며 “다른 사람이 이사를 나가라고 한다고 해서 집을 옮기고 싶어 하는 사람은 아무도 없다”고 말했다.

 

그는 또한 사람들이 자신이 실제로 구입할 수 있는 주택보다 더 비싼 주택을 임대하는 경향이 있다고 지적했다.

 

“사과와 사과를 비교하듯 동일한 조건으로 비교해야 합니다.”

 

데이비슨은 향후 수년간 주택 가격 상승률이 지난 수십 년 동안 나타났던 수준만큼 강하지 않을 것이라고 가정하는 것은 합리적이라고 말했다.

 

그는 또한 주택을 구입하는 것이 모든 사람에게 적합한 선택은 아니라는 점도 사실이라고 밝혔다.

 

“임대가 지금까지 죽은 돈이었던 것도 아니고, 시간을 낭비하는 것도 아니며, 인생에서 엄청난 문제가 되는 것도 아닙니다. 임대는 완전히 정당한 생활 방식이며 전 세계 많은 사람들이 선택하는 방식입니다. 따라서 저는 주택 구입이 언제나 명백하게 우월한 선택이라고 생각하지 않습니다.”

 

그는 “이러한 계산에 포함된 모든 세부적인 요소를 제쳐두더라도, 다른 조건이 동일하다면 향후 10년 또는 20년 동안 주택 가격 상승률이 더 낮아질 것이라는 견해가 점점 일반화되고 있다고 생각한다”고 말했다.

 

이는 주택 소유의 매력을 떨어뜨릴 수 있다는 것이다.

 

“그렇다고 반드시 모든 것이 임대에 유리하게 완전히 기울어진다는 의미는 아니지만, 균형이 어느 정도 이동하게 됩니다.”

 

데이비슨은 “앞으로 30년을 돌아보면서 ‘분명히 그때는 주택 소유에 대해 그렇게 걱정할 필요가 없었던 시기였다’고 말하게 될 수도 있다”고 말했다.

 

그는 “실제로 상황이 완전히 바뀌었는지는 뒤돌아본 뒤에야 알 수 있을 것”이라며 “하지만 지금은 사람들이 장기적으로 주택 가격이 계속 상승할 것이라는 기존의 가정에 의문을 제기하기 시작하는 일종의 갈림길에 서 있는 것처럼 보인다”고 말했다.

 

그는 주택 소유자에게는 강제 저축(forced savings)이라는 이점이 있다고 말했다.

 

반면 세입자는 임대료와 모기지 상환액의 차액을 충분히 저축해 장기적으로 같은 수준의 자산을 축적할 만큼 자기 자신을 규율할 수 있어야 한다.

 

Opes Partners의 에드 맥나이트(Ed McKnight)는 이러한 결과가 분석에 사용된 가정에 크게 좌우된다고 지적했다.

 

그는 주택 가격이 연간 3%보다 더 빠르게 상승할 가능성도 있다고 말했다.

 

맥나이트는 “자신의 집을 구입하는 것의 가장 큰 장점은 결국 30년이 지나면 주택 대출 상환이 끝난다는 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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