강력한 ‘매수자 우위 시장’ 형성... 아파트 매도인들에게는 불리하게 작용해

 

 

 

 

강력한 ‘매수자 우위 시장’ 형성... 아파트 매도인들에게는 불리하게 작용해

 

 

 

 

올해 1분기 오클랜드에서 주택을 매도한 판매자 가운데 약 20%가 손실을 기록한 것으로 나타났으며, 특히 아파트 매도자의 경우 손실 비중이 40%를 넘어선 것으로 집계됐다.

 

부동산 분석기관 코탈리티(Cotality)는 올해 1분기 전국적으로 전체 거래의 12.2%가 매입가보다 낮은 가격에 매도된 것으로 분석했다.

 

지역별로 보면 오클랜드는 손실 거래 비중이 19.9%로 가장 높았으며, 해밀턴은 13.1%, 웰링턴은 16.7%를 기록했다. 팔머스턴 노스는 17.4%였고, 크라이스트처치는 5% 미만으로 상대적으로 낮았다.

 

특히 아파트 시장의 경우 41.1%가 손실 매도로 집계되며 2011년 이후 가장 약한 수준을 보였다. 코탈리티의 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 아파트 시장에서 이른바 ‘급매(fire sale)’ 징후는 없다고 설명하면서도, 아파트는 장기적으로 가치 상승폭이 상대적으로 낮아 손실 가능성이 더 크다고 분석했다.

 

그는 “아파트 시장이 붕괴되고 있다고 보기는 어렵다. 수치가 강한 것은 아니지만 사람들이 아파트를 포기하고 있는 상황도 아니다”라며 “시간이 지남에 따라 자본이득이 적기 때문에 시장 사이클 어느 시점에서도 수익을 내기 어려운 구조를 반영하는 것”이라고 말했다.

 

전국 기준 중위 총이익은 28만5000달러로, 최고치였던 44만 달러에서 하락했지만 최근 분기와는 유사한 수준을 유지했다.

 

이익을 낸 거래의 경우 보유 기간 중위값은 10년이었으며, 손실을 본 판매자는 평균 4.2년 보유 후 약 5만4000달러의 손실을 기록한 것으로 나타났다.

 

실거주자의 경우 올해 1분기 재판매 거래 중 11.1%가 손실을 기록해 2025년 4분기 11.6%보다 소폭 하락했지만, 여전히 2013년 이후 높은 수준을 유지했다.

 

투자자의 경우 손실 거래 비중이 13.7%로, 지난해 4분기 11.3%에서 상승하며 2012년 이후 최고치를 기록했다.

 

데이비슨은 “현재 시장은 매수자 중심으로 선택지가 많고 가격은 정체돼 있어 재판매자에게 불리하게 작용하고 있다”고 설명했다.

 

이어 “이익을 내는 비율이 과거보다 낮아졌지만 여전히 약 90%에 가까운 거래가 어느 정도의 총이익을 내고 있어 시장이 완전히 약세라고 보기는 어렵고, 여전히 매도자에게 유리한 측면도 존재한다”고 덧붙였다.

 

그는 특히 “오클랜드에서 아파트를 보유한 투자자라면 지난 몇 년은 상당히 어려운 시기였을 것”이라고 평가했다.

 

또한 과거에도 가격 하락 직전에 매입한 이들에게 유사한 어려움이 있었던 시기가 존재했다고 지적했다.

 

“글로벌 금융위기(GFC) 최악의 시점에는 이익을 낸 거래 비율이 약 80% 수준까지 떨어졌고, 아시아 금융위기 당시에는 약 70% 수준이었다.”

그는 “현재 매도자에게 상황이 좋지 않은 것은 사실이지만 과거에는 더 어려웠던 시기도 있었다”며 “이번 하락폭이 더 컸음에도 불구하고 사람들이 버티고 있는 것은 주목할 만하다”고 말했다.

 

이어 “대출 상환 능력 심사가 강화되고 신용 기준이 과거 20~30년 전보다 높아졌기 때문에, 자산 가치 하락폭이 컸음에도 불구하고 보유를 유지하며 시장을 견딜 수 있었던 것”이라고 분석했다.

 

일부 매도자들은 손실을 감수하기보다는 매물을 시장에서 철회하는 선택을 하고 있는 것으로 보인다.

 

데이비슨은 “2020년과 2021년에는 매물이 거래에 실패하는 사례가 거의 없었지만, 이후에는 그 비중이 25~30% 수준으로 상승해 유지되고 있다”고 밝혔다.

 

그는 “2025년에는 약 2만1850건의 ‘철회된 매물’이 기록되며 2018년 이후 가장 높은 수준을 보였지만, 전체적으로 매물 등록과 거래 자체가 증가한 상황을 감안해야 한다”고 설명했다.

 

한편 QV 자료에 따르면 전국 평균 주택 가치는 올해 초 이후 0.3% 상승해 91만2406달러를 기록했지만, 전년 대비로는 0.2% 낮은 수준으로 나타났다.

 

 

 

 

 

 

 

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