재판매 차익, 2013년 이후 최저치로… 장기 보유·약세장 영향 뚜렷

 

 

 

재판매 차익, 2013년 이후 최저치로… 장기 보유·약세장 영향 뚜렷

 

 

 

뉴질랜드 주택시장에서 재판매를 통해 차익을 실현한 비율이 12년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.

 

부진한 시장 흐름, 장기 보유 기간 확대, 매수자의 가격 협상력 강화 등이 판매자 성과에 영향을 미친 것으로 분석된다.

 

부동산 분석기관 코탈리티 NZ(Cotality NZ)가 2025년 3분기 발표한 ‘페인 앤 게인(Pain and Gain)’ 보고서에 따르면, 9월 분기 중 원래 매입가보다 높은 가격에 재판매된 주택 비율은 87.8%로 2분기의 89.4%에서 하락하며 2013년 중반 이후 가장 낮았다.

 

코탈리티NZ의 데이비슨 수석 부동산 이코노미스트는 “여전히 많은 지역에서 주택 가치가 정점 대비 큰 폭으로 낮아진 데다, 매수자가 가격 결정력을 쥐고 있는 시장 상황이 반영된 결과”라며 “급락이라기보다 2022년 초 이후 완만하게 하향 조정돼 온 흐름”이라고 설명했다.

 

3분기 전체 판매자의 약 10명 중 9명은 여전히 차익을 얻었지만, 그 규모는 최근 5년 중 가장 낮았다. 3분기 전국 중위 재판매 차익은 27만 달러로, 2021년 말 정점이었던 44만 달러보다는 낮았지만 2020년 말 이전 어느 시점보다 높은 수준이다. 중위 손실액은 5만 달러로 2분기보다 소폭 감소했다.

 

차익을 실현한 주택의 중위 보유 기간이 9.5년인 점을 고려하면, 연평균 수익률은 약 2만 8,400달러 수준이다. 데이비슨 이코노미스트는 “재판매 성과 자체가 절대적으로 약한 것은 아니다”라며 “장기 보유가 자본이득 가능성을 높이는 핵심 요인이라는 점을 보여준다”고 강조했다.

 

 

보유 기간이 성과를 좌우

 

주택을 재판매하기 전까지 보유한 기간은 이익 또는 손실 여부를 결정하는 가장 명확한 지표 중 하나로 나타났다. 차익 실현 시 중위 보유 기간은 9.5년으로, 1990년대 중반부터의 데이터 중 가장 길었다. 반면 손실을 본 경우의 중위 보유 기간은 3.7년에 불과했다.

 

데이비슨 이코노미스트는 “3년대 보유는 가격이 매우 높았고 모기지 금리가 상승하기 시작했던 시기와 겹친다”며 “그 당시 매입 후 상황 변화로 급매에 나선 경우, 기대보다 낮은 가격에 판매할 가능성이 높다”고 설명했다.

 

 

단독주택이 아파트 대비 우위… 아파트 손실률, 2012년 이후 최고

 

3분기에도 단독주택은 아파트보다 더 견조한 흐름을 보였지만, 두 유형 모두 실적이 다소 약화됐다. 단독주택 재판매 손실률은 11.4%로 2분기(9.8%)보다 상승하며 2013년 중반 이후 최고치를 기록했다.

 

아파트는 더 약했다. 3분기 아파트 재판매의 36.2%가 손실을 기록해 2012년 초 이후 가장 높은 비율을 기록했다. 아파트의 64% 정도만이 차익을 실현했다.

 

데이비슨 이코노미스트는 “이는 시장 불안의 신호가 아니라 장기적인 자본이득 구조의 차이”라며 “아파트는 장기적으로 단독주택보다 자본이득 폭이 작기 때문에 약세장에서 손실 가능성이 상대적으로 높다”고 말했다.

 

 

오클랜드·웰링턴, 주요 도시 중 가장 약세

 

오클랜드는 3분기 주요 도시 중 손실 재판매 비율이 가장 높았다. 2분기 15.9%에서 19.3%로 상승했다. 웰링턴은 15.8%로 뒤를 이었다. 두 도시 모두 전국 평균보다 높았다.

 

데이비슨 이코노미스트는 “두 지역 모두 상승장이 강했기 때문에 최근 매입자들은 상대적으로 높은 가격을 지불했으며, 이에 따라 약세장의 영향을 더 크게 받는다”며 “특히 오클랜드는 아파트 비중이 높아 손실률이 더 상승한 측면도 있다”고 말했다.

 

중위 차익은 도시별로 차이를 보였다. 타우랑가는 35만 2,000달러로 가장 높았고, 오클랜드(33만 8,000달러), 웰링턴(33만 달러)이 뒤를 이었다. 크라이스트처치는 손실률이 5.5%로 주요 도시 중 가장 안정적이었지만, 중위 차익은 26만 5,000달러로 상대적으로 낮았다.

 

 

지역별 흐름… 퀸스타운 호조 지속, 인버카길도 강세

 

주요 도시 외 지역에서는 엇갈린 흐름이 이어졌으며, 일부 북섬·남섬 지역은 재판매 손실 비중이 줄어드는 등 견조한 면모를 보였다.

 

퀸스타운 레이크스는 손실 재판매 비율이 2.4%에 그치며 여전히 가장 두드러진 강세를 유지했다. 중위 차익은 48만 6,000달러였다. 인버카길도 2분기 3.9%에서 3분기 2.6%로 손실 비율이 낮아지며 회복력을 보였다.

 

데이비슨 이코노미스트는 “퀸스타운은 공급이 제한되고 수요가 매우 탄탄해 거래가 줄어들어도 가치가 잘 유지된다”며 “인버카길은 상대적 저렴함이 꾸준한 수요를 견인해 고른 안정성을 보여준다”고 설명했다.

 

반면 넬슨은 2분기 8.5%에서 3분기 14.1%로 손실률이 크게 상승하며 남섬 시장 중 가장 부진했다.

 

 

2026년 회복 가능성 있지만 손실 비중 완전 정상화까지는 시간 필요

 

향후 단기간에는 손실 재판매 비율이 높은 수준을 유지할 것으로 보인다. 부진한 시장 분위기, 매물량, 가계 심리 등 변수가 여전히 시장에 영향을 주고 있기 때문이다.

 

데이비슨 이코노미스트는 “거래량이 늘어날 수는 있지만, 주택 가치는 여전히 정점 대비 낮고 매물도 과거 평균보다 많은 상태”라며 “장기 보유자들은 여전히 상당한 차익을 얻겠지만, 시장에 맞춘 가격 조정이 필요할 것”이라고 말했다.

 

대부분의 실거주자들은 다운사이징이나 저가 지역 이동을 제외하면 차익금을 현금으로 체감하기 어렵다는 점도 언급했다.

 

다만, 2026년에는 모기지 금리 하락과 점진적 경기 개선으로 가격 상승 여건이 형성되고 있으며, 최근 거래량 증가로 공급이 줄어드는 초기 신호도 나타나고 있다.

 

그는 “2026년에는 재판매 성과가 개선될 여지가 있지만 급반등을 기대하기는 어렵다”며 “퀸스타운 레이크스나 남섬 일부 지역처럼 수급이 타이트하거나 상대적 구매력 우위가 있는 곳이 가장 안정적일 것”이라고 전망했다.

 

 

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