첫 집 구매자, 사상 최고 점유율 경신… 금리 하락 · LVR 완화 ‘호재’
뉴질랜드의 첫 집 구매자(FHB, First Home Buyer)들이 부동산 시장에서 눈에 띄는 활약을 보이고 있다. 최신 Cotality-Westpac 뉴질랜드 첫 집 구매자 보고서에 따르면, 이들은 사상 최고 수준의 구매 점유율을 유지하며 주택 소유 의지와 시장 내 강력한 존재감을 과시하고 있다.
2025년 3분기 기준, 첫 집 구매자는 전국 부동산 거래의 27.7%를 차지하며 역대 최고치를 기록했다. 이는 지난해 12월 분기 26.9%의 기록을 넘어선 수치다. 전체 거래량이 증가한 시장 속에서도 이들은 거래 건수 면에서도 증가세를 보이고 있다.
이 같은 추세는 주요 도시, 도시권, 지방 지역 전역에서 확인되며, 최근 첫 집 구매자들의 시장 점유율은 역사적 평균치를 상회하고 있다.
웰링턴 광역권(웰링턴 시티, 로어 허트, 어퍼 허트, 포리루아)에서는 2025년 1~9월 동안 첫 집 구매자가 전체 거래의 36%를 차지했으며, 로토루아(32%), 사우스 와이카토 및 티마루(각 28%) 등 다른 시장에서도 높은 비중을 기록했다.
웨스트팩(Westpac) 대출 데이터에 따르면, 첫 집 구매자 대상 대출은 지난 3년간 최고 수준으로 늘었으며, 낮은 금리가 이들의 상환 능력을 개선하는 데 기여한 것으로 나타났다. 전국 평균 LVR(Loan-to-Value Ratio, 담보대출비율)은 현재 약 79%로, 3년 전 75% 미만에서 상승했다.
Cotality NZ 수석 부동산 경제학자 켈빈 데이비드슨(Kelvin Davidson)은 “첫 집 구매자들은 선택 폭 확대와 유리한 LVR 규정 등 현재 시장 환경에 힘입어 강력한 성과를 내고 있다”고 말했다.
그는 이어 “주택 가격과 모기지 금리가 모두 하락하면서 주택 접근성이 개선된 환경에서, 첫 집 구매자들은 여전히 유리한 상황을 누리고 있다. 은행과 차주 모두 현재 낮아진 LVR 기준보다 보수적으로 운영 중이지만, 첫 집 구매자들은 제공되는 낮은 초기 자금 대출을 최대한 활용하고 있다”고 설명했다.
웨스트팩 NZ 선임 경제학자 사티시 랜초드(Satish Ranchhod)도 최근 활동 증가의 배경에 대해, 모기지 금리 급락으로 첫 집 구매자들이 상대적으로 적은 초기 자금으로 시장에 진입할 수 있었기 때문이라고 분석했다.
그는 “첫 집 구매자 대상 대출이 증가하며, 활동 수준이 지난 3년간 최고치에 도달했다. 낮은 금리 덕분에 일부 구매자는 같은 현금 흐름으로 더 큰 대출을 상환할 수 있어, 반드시 많은 자기자본을 마련할 필요가 없다”고 말했다.
또한 “지난해와 비교하면, 1년 고정 모기지 금리는 약 150bp, 2년 고정 모기지 금리는 2023년 대비 약 250bp 하락했다. 이는 큰 폭의 감소로, 잠재적 첫 집 구매자들의 시장 접근성을 크게 높였다”고 덧붙였다.
그는 이어 “지난 1년간 1년 고정 금리 하락으로 평균 첫 집 구매자의 월 최소 모기지 상환액이 약 485달러 감소했다. 이는 월 소득의 4~5%에 해당하는 절감액으로, 70만 달러 중위 가격 기준 상당한 부담 완화 효과”라고 설명했다.
신중한 접근 보이는 바이어들, 평균 연령 상승
보고서는 주택 금융 접근 장벽이 완화됐음에도 불구하고, 첫 집 구매자들이 과거보다 시장 진입에 시간이 더 걸리고 있다고 지적했다.
첫 집 구매자의 평균 연령은 최근 36세로 상승했으며, 이는 코로나19 이전 약 34세에서 높아진 수치다.
데이비드슨은 “일부 구매자의 연령 상승은 해외 경험이나 경력·가족 설립 등 다른 목표를 반영한 의식적인 선택일 수 있다”며 “또한 지난 몇 년간 가격 급등에 대한 두려움 없이 구매를 미룬 경우도 있지만, 평균 연령 상승은 상당 부분 주택 가격 부담과 시장 진입 지연을 반영한다”고 분석했다.
가격 부담은 제한적
2025년 첫 집 구매자들의 중위 구매 가격은 70만 달러로, 2024년 69만5천 달러에서 소폭 상승했다. 단독주택 구매 비중은 여전히 높아, ‘가성비’ 측면에서 강세를 보였다.
데이비드슨은 “첫 집 구매자들은 전체 시장 중위 가격보다는 낮지만, 하위 가격대보다는 높은 가격대에서 거래를 진행하고 있다”고 설명했다.
그는 “이 그룹의 중위 가격은 전체 구매자 중위 가격 77만 달러보다 낮지만, 전체 구매자 하위 25%인 58만5천 달러보다는 상당히 높다. 즉, 전형적인 첫 집 구매자는 항상 시장 최하단에서 시작하는 것이 아니라, 상당수는 중간 이상 수준에서 시장에 진입한다”고 말했다.
Cotality 자료에 따르면, 첫 집 구매자 활동은 모든 가격대에서 증가 추세를 보이고 있다.
그는 “가치 기준 하위 30% 시장에서 이들의 점유율은 2015년 26%에서 2020년 33%, 현재 35%로 상승했다. 중간 40%, 상위 30% 가격대에서도 유사한 상승 추세가 관찰된다”고 전했다.
핵심 과제 및 향후 전망
단기적으로 주택 시장 환경은 첫 집 구매자에게 우호적으로 유지될 전망이다.
데이비드슨은 “모기지 금리 하락, Kiwisaver 일부 활용 가능성, 12월 1일부터 LVR 규제 완화 등으로 첫 집 구매자 환경이 여전히 우호적”이라며 “2026년 주택 가격이 다시 오를 수 있으나, 상승 속도가 급격하지 않아 첫 집 구매자가 뒤처질 정도는 아닐 것”이라고 전망했다.
랜초드는 “중앙은행(RBNZ)은 11월 26일 회의에서 기준금리를 25bp 인하할 것으로 예상되며, 이는 낮은 성장률, 상승하는 실업률, 완만한 기초 인플레이션에 따른 조치”라며 “향후 1년간 모기지 금리가 낮아진 대출로 전환되면서 가계 소비력이 높아질 것이며, 2026년에는 기준금리가 ‘동결’ 기조로 전환될 가능성이 높다”고 전망했다.
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