LVR 완화 조치, 주택시장에 어떤 영향 미칠까?
주택 구입 자금이 부족한 예비 구매자들에게는 반가운 소식일 수 있지만, 전반적인 주택시장 흐름에는 큰 변화를 가져오지는 않을 것으로 보인다.
중앙은행은 12월 1일부터 주택 담보 대출 한도 비율(LVR, Loan-to-Value Ratio) 규제를 완화하겠다고 15일 발표했다.
현재는 은행이 20% 미만의 예치금(디포짓)을 가진 차입자에게 전체 신규 대출의 최대 20%까지만 빌려줄 수 있지만, 12월부터는 이 한도가 25%로 늘어난다. 투자자들의 경우, 자기자본 또는 예치금이 30% 미만인 대출 비율이 현행 5%에서 10%로 상향된다.
중앙은행 금융안정 담당 부총재 대행 앵거스 맥그리거(Angus McGregor)는 “지난해 도입된 소득 대비 부채 비율(DTI) 규제가 이미 대출 활동을 억제하고 있기 때문에, LVR 규제를 다소 완화해도 무방하다는 결론에 도달했다”고 밝혔다.
그는 “LVR 완화는 은행들이 더 유연하게 대출을 제공할 수 있도록 해 시장의 효율성과 신용 접근성을 개선할 것”이라며 “특히 첫 집 구매자들에게 도움이 될 것”이라고 말했다.
이어 “지금이 새로운 기본 설정으로 전환하기에 적절한 시점이다. 주택가격은 지속 가능한 범위 내에 있으며, 모기지 대출 증가세도 완만하고 고위험 대출 비중도 낮은 상태”라고 덧붙였다.
인포메트릭스(Infometrics)의 경제학자 매튜 올먼(Matthew Allman)은 이번 조치가 주택가격 상승 압력으로 이어질 가능성은 낮다고 분석했다.
그는 “지난해 도입된 DTI 규제가 대출 활동을 제한하고 있는 만큼, 연간 전국 주택가격 상승률이 0.2%에 불과한 현시점에서 LVR을 소폭 완화하는 것은 중앙은행으로서 합리적인 결정”이라고 평가했다.
또한 “현재 주택시장의 전반적인 상황이 대출 수요를 억제하고 있다”며 “소유주 입장에서는 여전히 낮은 주택 구매 여력이 문제이며, 임대시장 또한 임대료 상승세가 약해 투자자들의 임대 수익률이 낮은 상태”라고 지적했다.
코탈리티(Cotality)의 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) 역시 비슷한 의견을 내놨다.
그는 “적어도 실수요자(자가 거주자) 측면에서 은행과 차입자들은 이미 현행 LVR 한도보다 훨씬 보수적인 수준에서 운영되고 있다”며 “이는 현재 시장 전반에 퍼져 있는 신중한 분위기와 고용시장 부진 속에서의 자제심을 보여준다”고 말했다.
그는 또 “투자자 대출 한도는 여전히 꽤 엄격해 완화 효과가 다소 있을 수는 있지만, 새롭게 설정된 10% 한도 역시 여전히 높은 수준의 규제에 해당한다”며 “DTI 규제가 병행되고 있는 만큼 투자자가 대거 유입될 가능성은 낮다. 낮은 예치금은 결국 더 많은 부채를 의미하기 때문에 투자자가 소폭 늘어날 수는 있겠지만, 그 규모는 제한적일 것”이라고 덧붙였다.
데이비슨은 “이번 조치가 미칠 영향은 미미할 것이며, 여전히 금리와 고용시장이 주택시장의 주요 변수로 작용할 것”이라고 강조했다.
중앙은행 자료에 따르면, 8월 한 달 동안 전체 신규 대출 75억 달러 중 9억9,100만 달러가 LVR 80%를 초과하는 대출이었다. 이는 7월의 11억 달러보다 줄었지만, 지난해 8월(6억7,300만 달러)보다는 증가한 수치다.
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