투자자들 복귀, 지난해보다 낮은 가격대 부동산 매입
'켈빈 데이비드슨(Kelvin Davidson), 코탈리티(Cotality) 부동산 경제학자 분석'
전반적 구매자 동향, 큰 변화 없어
코탈리티의 구매자 분류 데이터에 따르면 장기적인 구매 패턴이 최근 몇 달 동안 지속되고 있다. 이사하는 자가 거주자는 평소보다 신중한 태도를 보이고 있으며, 첫 주택 구매자(FHB)는 여전히 높은 수준의 활동성을 유지하고 있다. 모기지 기반 다주택 소유자(MPO), 즉 투자자들은 꾸준히 시장에 복귀하고 있다.
이번 분석은 모기지 기반 MPO, 특히 투자자들에 초점을 맞추고 있다. 이들은 지난 1년 동안 브라이트라인 테스트(Brightline Test) 기간 단축, 2024년 중반부터 완화된 예금/대출가치비율(LVR) 요건, 그리고 2025년 4월 1일부터 모기지 이자 공제(Mortgage Interest Deductibility) 전면 재도입 등 여러 규제 변화에 힘입어 시장으로 돌아오고 있다. 낮아진 모기지 금리는 투자 구매에 필요한 다른 소득으로 충당해야 하는 현금 흐름 부담을 줄이며 추가적인 지원을 제공하고 있다.
모기지 기반 투자자들은 어떤 주택을 얼마에 사고, 얼마를 지불하고 있나?
2025년 현재, 모기지 기반 투자자의 전국 중간 구매 가격은 75만 9,000달러로, 2024년의 77만 달러에서 소폭 하락했다. 이는 첫 주택 구매자의 중간 구매 가격인 70만 달러(작년 69만 5,000달러에서 상승)보다 높은 수준이다. 이사를 하는 자가 거주자의 경우 올해 88만 달러를 지불했으며, 이는 2024년의 87만 달러에서 약간 상승한 수치다.
투자자의의 중간 가격 소폭 하락은 이들이 더 저렴한 부동산으로 이동했기 때문이 아니다. 실제로, 단독 주택 구매 비율은 작년 66%에서 2025년 67%로 소폭 증가했다. 이는 첫 주택 구매자와 이사 하는 사람들의 단독 주택 구매 비율인 75%에 비하면 여전히 낮은 수준이다.
신축 주택은 모기지 기반 투자자 활동의 중요한 부분을 차지한다. 올해 신축 시장에서 이들의 점유율은 약 30%로, 2024년의 31%에서 약간 하락했지만, 노동당의 부동산 세제 변화 이전인 2020년의 25%에 비하면 여전히 높은 수준이다. 신축 주택은 LVR 및 부채대소득비율(DTI) 제한에서 면제되기 때문에 여전히 매력적이다. 다만, 이전의 일부 세제 혜택이 사라졌으며, 신축 주택은 일반적으로 구매 가격이 높고 리모델링을 통한 수익 창출 가능성이 낮다는 단점이 있다.
전반적인 수요 증가
모기지 기반 투자자의 구매 비율은 2022~2024년의 주기적 최저치 22%에서 2025년에는 거의 24%로 상승했다. 웰링턴에서는 첫 주택 구매자가 여전히 시장을 주도하지만, 지난 12~18개월 동안 다른 주요 도시에서 투자자 활동이 강화되었다.
해밀턴에서는 29%, 크라이스트처치 27%, 오클랜드 26%에 달하며 타우랑가와 더니든에서도 투자자 비율이 증가했다.
주요 도시 외 지역에서도 비슷한 추세가 나타난다. 기스번에서는 투자자의 부동산 구매 비율이 2024년 23%에서 올해 30%로 급등했으며, 인버카길은 20%에서 27%로 상승했다. 로토루아는 전국 평균을 상회하는 28%를 기록했으며, 헤이스팅스는 2024년 21%에서 25%로 상승했다.
‘맘앤대드(Mums and Dads)’ 투자자의 귀환
포트폴리오 규모별 데이터를 분석한 결과, 최근 모기지 기반 투자자의 활동 증가는 전적으로 소규모 투자자들로부터 비롯되었다. 이들은 주거용 주택과 투자용 부동산 하나를 소유한 신규 투자자이거나, 최대 3개의 투자 부동산을 보유한 소규모 포트폴리오 소유자들이다.
‘맘앤대드’ 투자자에 대한 명확한 정의는 없지만, 데이터는 소규모 구매자들이 더 광범위한 시장 활동을 주도하고 있음을 보여준다. 추가 자금 부담이 줄어들면서 많은 투자자가 자가 주택이나 기존 임대 부동산 포트폴리오의 자산을 활용해 시장에 진입하고 있는 것으로 보인다.
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