첫집 구매자의 보증금 마련하는 10년 동안 26만 달러의 임대료 지불
첫집 구매자가 20% 보증금을 모으는 동안 평균 임대료를 지불했다면, 올해 주택을 구매할 때까지 약 26만 달러(NZD)를 지출했을 것이라는 데이터가 나왔다. 이는 주택 구매를 위해 긴 시간 동안 저축하며 부담한 임대료의 규모를 보여준다.
이 수치는 몇 가지 가정을 기반으로 산출되었다.
첫째, 부동산 전문업체 코어로직(CoreLogic)이 계산한 바에 따르면, 현재 평균 가구가 20% 보증금을 모으는 데 약 10년이 걸린다고 가정했다. 또한, 이 기간 동안 전국 평균 임대료를 지불했다고 본다. 이 임대료는 2015년 주당 357 뉴질랜드 달러에서 올해 약 600 달러(NZD)로 상승했다.
10년 전에는 보증금을 모으는 데 약 9년이 걸렸으며, 그 기간 동안 지출한 임대료는 약 14만 뉴질랜드 달러에 그쳤다. 이는 보증금 마련에 소요되는 시간과 임대료 부담이 시간이 지남에 따라 크게 증가했음을 보여준다.
코어로직의 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 이 계산이 전형적인 첫 주택 구매자가 지출했을 임대료를 대략적으로 추정한 것이라고 밝혔다. 다만, 이 데이터는 물가 상승률을 반영하지 않았기 때문에 과거 구매자들에게 미친 실제 영향을 완전히 보여주지 않을 수 있다고 덧붙였다.
그는 “이 수치는 소득 대비 임대료 부담을 고려하지 않았기 때문에 실제보다 상황을 더 나쁘게 보이게 할 수 있다”며, “그렇지만 주택 구매력 보고서에 포함된 임대료-소득 비율을 보면, 현재 임차인들이 소득의 더 큰 부분을 임대료로 지출하고 있으며, 이는 과거 최고 수준에 달한다”고 분석했다.
데이비슨은 최근 임대료가 정체되거나 약간 하락했지만, 곧 다시 상승세를 보일 가능성이 높다고 전망했다. 보증금 마련에 걸리는 시간은 2021년 최고치인 12년에서 다소 줄어들었지만, 과거와 비교하면 여전히 높은 수준이다. 그럼에도 그는 임대료 부담에도 불구하고 첫 주택 구매자들이 시장에서 활발히 활동하고 있다고 전했다.
그는 “시장에는 첫 주택 구매자들이 여전히 많다”며, “일부 경우 모기지 상환액이 임대료보다 저렴할 수 있어 주택 구매에 대한 동기가 크다”고 말했다.
또한, 보증금 20%를 마련해야 한다는 가정은 현실과 다를 수 있다고 지적했다. 실제로 많은 구매자가 20% 미만의 보증금으로 주택을 구매한다. 지난 7월에는 20% 미만의 자본 또는 보증금을 가진 차입자들에게 11억 뉴질랜드 달러 이상이 대출되었다.
데이비슨은 20% 보증금을 모으기 위해 임대를 계속할지, 아니면 더 일찍 구매에 나설지는 개인의 상황에 따라 다르다고 했다. 20% 보증금을 마련하면 일반적으로 더 낮은 금리의 대출을 받을 수 있다. 그는 “집값이 완만하게라도 상승하면, 레버리지 효과 덕분에 가능한 한 빨리 최대한 많은 자산을 확보하는 것이 유리하다”며, “자본 가치 상승이 크지 않더라도 이 원칙은 유효하다”고 강조했다.
그는 생활 방식이나 기타 요인들이 구매 결정에 영향을 미친다고 덧붙였다. “보증금을 모으는 데 큰 장애물이 있을 수 있지만, 지출의 다른 부분을 조정하거나 줄여 임대료를 내면서도 저축할 수 있다. 많은 사람이 주택을 마련하기 위해 이런 선택을 한다”고 설명했다.
모기지 자문 회사 스퀴럴(Squirrel)의 최고경영자 데이비드 커닝햄(David Cunningham)은 집값이 하락하지 않고 상환 능력이 있다면, 보증금을 더 모으는 것보다 부동산 시장에 일찍 진입하는 것이 합리적이라고 조언했다.
그는 “장기적으로 집값은 필연적으로 상승한다”며, “이는 약 2%의 목표 인플레이션율로 인해 건축 비용이 상승하며 집값에 자연스러운 하한선이 형성되기 때문”이라고 분석했다.
또한, 그는 모기지가 가계 예산에서 강제적인 저축 습관을 만들어준다고 강조했다. “모기지 상환은 피할 수 없는 지출이므로 예산에서 최우선순위가 된다. 이는 키위세이버(KiwiSaver)와 비슷한 원리다. 자신, 또는 이 경우 모기지를 먼저 챙기는 셈”이라고 설명했다.
커닝햄은 키위세이버를 활용해 첫 주택을 구매한 사람들은 은퇴 자금 저축을 더 일찍 재개할 수 있다고 덧붙였다. “10% 보증금과 20% 보증금의 차이는 몇 년의 저축 기간 차이를 만들 수 있다. 하지만 지금 주택을 소유하면, 대출 잔액을 줄이고 집값이 상승할 경우, 대출-가치 비율(LVR)이 80% 미만으로 낮아져 표준 금리를 적용받을 가능성이 높다”고 말했다.
그는 주택 구매와 출산 등 가족 계획 사이의 시간이 길수록 재정적 여유가 더 커질 수 있다고 관찰했다. 가장 중요한 요소는 상환 가능성이라고 강조하며, “LVR이 80%를 초과해 추가 이자 부담이 있더라도 상환 가능성이 있다면, 주택 소유의 여정을 시작하는 것을 고려해보라”고 조언했다.
이 기사는 첫 주택 구매를 둘러싼 경제적 현실과 선택의 기로를 조명하며, 높은 임대료 부담 속에서도 주택 구매가 재정적, 생활적 측면에서 여전히 매력적인 선택일 수 있음을 시사한다.
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