지금 주목해야 할 모기지 대출 10가지 포인트
켈빈 데이비슨, 코탈리티 NZ 수석 부동산 이코노미스트 분석
금리가 완화되기 시작하고 주택 시장 활동이 다시 활기를 띠면서 모기지 대출도 이에 맞춰 증가세를 보이고 있다. 하지만 단순한 수치만으로는 현재 시장의 실상을 온전히 이해하기 어렵다.
중앙은행이 발표하는 월간 대출 데이터를 자세히 들여다보면, 모기지 대출자와 금융기관이 변화하는 시장 상황에 어떻게 대응하고 있는지 보다 정교한 그림을 확인할 수 있다.
이번 분석에서는 재융자를 포함한 대출 증가, 단기 고정금리에 대한 선호 등 현재 모기지 시장을 형성하는 10가지 핵심 트렌드를 정리했다.
1. 신규 모기지 대출 증가세 뚜렷
주택 구입, 기존 대출 상환·추가 대출, 은행 변경(재융자) 등 모든 대출 활동이 지난 26개월 중 24개월에서 전년 대비 증가했다. 이는 모기지 대출자의 신뢰와 시장 참여도가 꾸준히 상승하고 있음을 보여준다.
2. 전체 대출 규모도 성장 중
총 주택담보대출 잔액, 즉 업계에서 ‘시스템 성장’이라고 부르는 지표는 3,850억 달러로 집계됐다. 이는 지난해 대비 5.6% 증가한 수치로, 연간 기준으로는 2022년 8월(5.7%) 이후 가장 빠른 성장률이다. 이러한 증가세는 신규 대출과 이자 부담이 상환액보다 앞서면서 모기지 부채가 꾸준히 쌓이는 현상을 반영한다.
3. 단기 금리 선호 강세
올해 신규 대출의 약 30%가 변동금리로 설정됐다. 이전 평균 20% 수준보다 크게 오른 수치다. 6~12개월 단기 고정금리 대출도 최근 신규 대출의 절반가량을 차지하며 선호도가 높아졌다. 장기 고정금리 대출은 2024년 말보다 인기가 높아졌지만, 8월 기준 점유율은 28%로 여전히 제한적이다. 이는 금리 하락을 활용하기 위해 모기지 대출자들이 유연성을 유지하려는 전략을 보여준다.
4. 완화되는 LVR, 투자자에게 유리할 전망
9월 기준, 주거용 모기지 대출자에게 고LVR(보증금 20% 미만) 대출은 전체의 13%에 불과했다. 공식 20% 상한과 은행 내부 한도 15%보다 낮은 수준이다. 투자자의 경우 30% 미만 보증금 대출은 0.5%에 불과해 여전히 높은 신용 제한을 받고 있음을 보여준다. 12월 1일부터 LVR 규제가 완화되면, 특히 투자자에게 일정 부분 숨통이 트일 것으로 전망된다. 동시에 첫 집 구매자에게 사전 승인 접근성이 확대될 가능성도 있다.
5. 첫 집 구매자, 저보증금 대출 주도
9월 기준, 첫 집 구매자의 51%가 보증금 20% 미만으로 모기지를 확보했다. 이 그룹은 현재 주거용 저보증금 대출의 75~80%를 차지하며 시장 내 영향력이 커지고 있다. 12월 LVR 규제 완화 이후에는 첫 집 구매자의 금융 접근성이 더욱 개선될 것으로 기대된다.
6. 이자만 납입 대출은 제한적
9월 신규 주거용 대출 중 16%, 투자자 대출 중 36%가 이자만 납입 방식이었다. 표면상 수치가 높게 보일 수 있으나, 과거 최고치(주거용 30%, 투자자 50%)보다는 낮다. 이는 이자만 납입 대출이 상환 부담을 관리하기 위한 대규모 전략이 아닌, 모기지 대출자와 금융기관의 신중한 접근을 반영한 것으로 해석된다.
7. DTI, 2026년 대출 정책 변수로 부상
9월 첫 집 구매자의 8%, 투자자 대출의 11%가 DTI(부채 대비 소득 비율) 기준을 각각 6 이상, 7 이상으로 설정했다. 중앙은행 상한 20%에는 한참 못 미치지만, 투자자 비율은 3년 내 최고 수준에 달했다. 내부 심사 금리 완화가 계속되면서, 향후 DTI는 투자자를 포함한 모기지 대출자와 금융기관 모두에게 중요한 고려 사항이 될 전망이다.
8. 금리 인하, 다수 모기지 대출자 혜택 전망
현재 기존 주택 대출의 12%가 변동금리, 33%는 고정금리지만 3월까지 금리 재조정 예정이다. 일부는 이미 경쟁력 있는 금리를 적용받고 있지만, 대다수는 금리 하락으로 상환 부담이 상당히 줄어들 가능성이 크다. 이는 가계 예산과 전체 주택 시장에 점진적으로 긍정적 영향을 미치고 있다.
9. 재융자, 여전히 대출 활동의 핵심
모기지 대출자들은 경쟁력 있는 캐시백과 단기 대출 구조의 유연성 때문에 은행 변경을 활발히 진행하고 있다. 신규 대출의 약 3분의 1이 변동금리이며, 고정금리 만기도 다가오면서 재융자 수요는 당분간 이어질 전망이다.
10. 상환 부담, 낮은 수준에서 안정
90일 이상 연체 또는 손상 대출 비율은 올해 초 0.7%에서 0.6%로 소폭 하락했다. 글로벌 금융위기 당시 약 두 배였던 것과 비교하면 여전히 낮은 수준이다. 은행들도 부실채권 충당금을 줄이기 시작하며, 최악의 금융 스트레스 국면은 지나간 것으로 판단하는 분위기다.
향후 전망은, 금리 완화, 주택 거래 증가, 정책 지원 강화로 신규 모기지 대출 규모는 계속 확대될 전망이다. 첫 집 구매자와 투자자 모두 변화하는 금융 환경을 활용할 여지가 커지고 있으며, 금융기관은 보다 활발한 한 해를 준비하게 될 것으로 보인다.
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