뉴질랜드 주택구입 여건, 2019년 이후 가장 양호… 여전히 과제는 남아
오클랜드·타우랑가·웰링턴 개선 두드러져, 임대료 부담은 여전
뉴질랜드 전역에서 낮아진 모기지 금리, 꾸준한 소득 증가, 부동산 가격 하락이 맞물리며 주택 구매력이 개선돼 가계 부담이 완화되고 있다. 공식 현금 금리(Official Cash Rate)는 2024년 8월 이후 250bp(2.5%p) 하락해 3년 만에 최저 수준을 기록했으며, 전국 부동산 가격은 코로나19 이후 최고점 대비 약 17% 낮아진 상태다. 최근 안정화 조짐에도 불구하고 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다.
코탈리티 NZ(Cotality NZ)의 최신 주택 구매력 보고서에 따르면, 이러한 요인들로 인해 2025년 2분기 전국 주택 가격 대 소득 비율(value-to-income ratio)은 7.5로, 2019년 중반 이후 최저치를 기록했다. 주택 구매를 위한 저축 기간도 2021년 약 14년에 비해 10년으로 줄었으며, 이는 장기 평균인 9.1년에 근접한 수치다.
코탈리티 NZ의 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) 수석 부동산 경제학자는 “주택 구매력 지표는 여전히 역사적 평균보다 높은 수준이지만, 차이는 크지 않다”며, “가장 두드러진 변화는 모기지 상환 부담”이라고 밝혔다. 그는 “모기지 상환액이 현재 중간 소득 가구의 약 44%를 차지하며, 2022년 최고치 57%에서 크게 줄었다. 이는 4년여 만에 가장 낮은 수준이며, 장기 평균인 43%에 근접하다”고 설명했다.
데이비슨은 “모기지 상환 부담이 장기 평균 수준으로 돌아오면서 주택 구매력이 하락기 때처럼 시장을 억제하는 요인은 더 이상 아니다”라며, “주택이 갑자기 저렴해진 것은 아니지만, 구매자와 기존 주택 소유주 모두 몇 년 전보다 훨씬 더 나은 환경에서 움직이고 있다”고 덧붙였다.
지역별 차이 뚜렷
주택 구매력 개선은 오클랜드, 타우랑가, 웰링턴에서 특히 두드러졌다. 이들 지역의 모기지 상환 부담은 장기 평균보다 약간 낮은 수준으로, 18개월 전과 비교해 크게 개선됐다.
타우랑가는 주요 도시 중 절대적인 구매력 면에서 여전히 가장 낮은 수준으로, 주택 가격이 가구 소득의 약 8.5배에 달한다. 하지만 데이비슨은 “2021년 말 약 12배에 달했던 최고치에 비하면 크게 개선된 수치”라며, “타우랑가는 이제 역사적 기준으로 볼 때 평균보다 약간 높은 수준일 뿐이며, 해밀턴, 크라이스트처치, 더니든보다 상대적으로 가격이 적정하다”고 평가했다.
오클랜드의 주택 가격 대 소득 비율은 7.9로 10년 만에 최저 수준을 기록했으며, 웰링턴은 6.4로 2016년 이후 처음으로 장기 평균 수준으로 돌아왔다. 데이비슨은 “웰링턴이 갑자기 저렴한 시장이 된 것은 아니지만, 수년 만에 가장 나은 구매력을 보이고 있다”고 말했다.
반면, 해밀턴, 크라이스트처치, 더니든은 부동산 가격이 상대적으로 견고해 구매력 개선 폭이 제한적이었다.
임대료 부담, 지역별로 상이
전국적으로 임대료 대 소득 비율(rent-to-income ratio)은 28%로, 장기 평균인 26%보다 다소 높다. 오클랜드(25%)와 웰링턴(23%)은 과거의 평균에 부합하지만, 다른 지역에서는 상황이 더 어렵다.
데이비슨은 “해밀턴, 크라이스트처치, 더니든에서는 가구가 소득의 약 30%를 임대료로 지출하고 있으며, 이는 각 지역의 사상 최고치”라며, “이는 장기 평균보다 최소 3%p 높으며, 소득 증가가 임대료 상승을 따라가지 못한 결과”라고 지적했다.
타우랑가는 주요 도시 중 임대료 대 소득 비율이 34%로 가장 높아, 임대 시장의 부담이 가장 큰 지역으로 나타났다.
데이비슨은 “주택 구매력은 개선됐지만, 임대 시장은 여전히 도전적”이라며, “특히 평균 이하 소득을 가진 가구가 일반적인 임대료를 감당해야 하는 경우 부담이 더욱 크다”고 강조했다.
전망: 추가 금리 인하 가능성과 구조적 과제
데이비슨은 8월 금리 인하와 추가 인하 가능성이 대출자들에게 추가적인 부담 완화를 제공하며 향후 주택 시장 활력을 뒷받침할 가능성이 있다고 내다봤다. 그는 “모기지 상환 부담이 이미 장기 평균 수준으로 돌아왔기 때문에, 구매력이 하락기 때처럼 시장을 제약할 가능성은 낮다”고 전망했다.
다만, 그는 “노동 시장의 침체, 소득 대비 부채 비율 제한, 여전히 높은 주택 공급량 등 거시적 환경은 회복 속도를 둔화시킬 것”이라며, “이는 주택 구매력 유지에 긍정적인 요인”이라고 분석했다.
장기적으로는 구조적 요인이 뉴질랜드의 주택 구매력 문제에 여전히 중요하다고 강조했다. 그는 “뉴질랜드의 구매력 문제는 수요와 공급의 지속적인 불균형에서 비롯됐다”며, “지속적인 개선을 위해서는 더 많은 주택, 토지, 성장 기반 시설을 공급해야 한다”고 밝혔다.
최근 정책 변화는 고무적이지만, 공급 문제를 해결하려면 수년간의 지속적인 노력이 필요하다고 덧붙였다.
NZ housing affordability at most favourable level since 2019, but challenges persist - The Property Journal
뉴질랜드 주택구입 여건, 2019년 이후 가장 양호… 여전히 과제는 남아 NZ housing affordability at most favourable level since 2019, but challenges persist Lower mortgage rates, steady income growth and a decline in property values
www.propertyjournal.co.nz
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