상업용 리스계약서 개정 – 1 편

■ 이완상 변호사의 법률컬럼 제 218회

 

상업용 리스계약서 개정 – 1 편

 

 

 

뉴질랜드 변호사협회는 2024 년 11 월 새로운 개정 7 판의 상업용 리스계약서 (Deed of Lease: DOL)를 내 놓았다.

통상 DOL 은 상업용 임대 계약의 표준화를 지원하고, 명확성을 보장하며, 임대인과 임차인의 이해관계를 조율하는 데 중요한 역할을 한다.

 

이번 최신 판은 법률, 경제, 사회적 환경의 변화를 반영하여 새로운 과제를 해결하고 혁신적인 조항을 통합했다는 설명이다.

 

뉴질랜드 변호사협회의 DOL 표준 양식은 뉴질랜드 상업용 임대의 중요한 도구로 오랫동안 자리 잡아왔다.

그 포괄적인 구조와 적응성 덕분에 소매 공간, 사무실 건물, 산업용 창고 등 다양한 유형의 상업용 부동산에 적합함은 물론, 이 문서의 광범위한 사용은 분쟁을 최소화하고 공정성을 보장하며, 관련 당사자들의 특정 요구를 충족하도록 유연성을 제공하고 있다.

 

이번 개정 7 판은 기존 조항들을 다듬고 새로운 조항을 도입하며, COVID-19 팬데믹의 영향 및 지속 가능성에 대한 관심 증가와 같은 최근의 과제를 해결하는 데 중점을 두었다.

 

이하에서는 이번 개정판 DOL 의 주요 내용들을 살펴보기로 하겠다.

 

 

1. 임대료 검토 (Rent Reviews)와 상업용 임대시장의 역동성

 

임대 계약의 핵심 요소 중 하나는 임대료 검토 과정이다. 제 7 판은 임대료를 검토하고 조정하는 메커니즘을 정의하는 데 있어 보다 정확성을 제공하며, 이러한 과정이 양측 모두에게 투명하고 공정하게 이루어질 수 있도록 하였다.

개선된 조항은 시장 평가, 소비자 물가 지수(CPI)와 연계된 물가 조정, 사전 합의된 증가분 등 시장 임대료를 결정하는 다양한 방법을 반영하였다.

이러한 유연성은 임대인과 임차인이 각자의 상업적 약정에 맞는 임대료 검토 과정을 맞춤 설계할 수 있도록 한다. 또한, 문서는 임대료 검토가 어느 한쪽에 과도한 부담을 주지 않도록 보호 장치를 마련하여 균형 잡힌 접근 방식을 채택하였음을 보여준다.

 

2. 불가항력 (Force Majeure) 및 비지니스 중단 (Business Disruption) 조항

 

COVID-19 팬데믹이 전 세계적으로 영향을 미침에 따라 임대 계약에서도 예기치 못한 비지니스 중단에 대한 대응의 중요성이 부각되었다.

제 7 판은 팬데믹, 자연재해, 정부의 강제 폐쇄와 같은 사건을 다루기 위한 강화된 불가항력 조항을 포함시켰다.

이 조항들은 임대료 감면, 지불 연기 또는 기타 조정이 적용될 수 있는 상황을 명확히 규정하여 중단 기간 동안 임대인과 임차인 모두에게 필요한 명확성과 보안을 제공하도록 하였다.

이러한 시나리오를 사전에다룸으로써 제 7 판은 분쟁 가능성을 줄이고, 예기치 못한 어려운 조건에서도 상업적 관계가 지속될 수 있도록 도울 것으로 기대하고 있다.

 

3. 지속 가능성 (Sustainability)과 환경적 책임 (Environmental Accountability)

 

환경 지속 가능성에 대한 관심이 증가함에 따라 제 7 판은 친환경적인 관행을 장려하는 조항을 도입하였다.

이러한 조항은 에너지 효율성, 폐기물 감소, 환경 규정 준수와 같은 문제를 다룬다.

예를 들어, 임대인과 임차인은 에너지 효율 조명 설치, 재활용 프로그램 실행, 재생 가능 에너지 도입 등 건물의 지속 가능성을 향상시키기 위한 조치를 합의할 수 있다.

이러한 조항은 뉴질랜드의 환경 책임에 대한 약속과 일치할 뿐만 아니라 운영 비용을 줄이고 환경을 중시하는 기업에게 매력적인 부동산으로 거듭날 수 있는 장기적 이점을 제공할 것으로 기대된다.

 

 

 

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상업용 리스계약서 개정 – 1 편 - The Property Journal

 

 

 

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