8개월 연속 하락세… 부동산 시장 둔화의 배경은?

 

 

 

 

8개월 연속 하락세… 부동산 시장 둔화의 배경은?

 

 

 

'지난달 주택 매매 건수, 2011년 이후 8월 기준 최저'

 

 

이번 주 뉴질랜드 주택시장과 관련해 알아야 할 5가지 사항입니다.

 

 

1. 주택 매매 건수 계속 감소

 

부동산 시장 활동에서 수익을 얻는 사람들에게 현재는 쉽지 않은 시기다. 부동산 중개업체를 통한 거래와 개인 간 거래를 포함한 합의된 주택 매매 건수가 8월에도 다시 감소했다.

8월 매매 건수는 지난해 같은 달보다 거의 12% 줄어들었으며, 이는 8개월 연속 감소한 것이다. 즉, 올해 들어 지금까지 모든 달의 매매 건수가 전년 대비 감소했다.

실제로 2022년을 제외하면 이번 8월 매매 건수는 2011년 이후 8월 기준으로 가장 낮은 수준이었다.

그 이유는 비교적 분명하다. 경제에 대한 불확실성, 상승한 모기지 금리, 그리고 선거 및 정치적 상황에 대한 경계심 등이 영향을 미치고 있다.

다만 8월 매매 건수는 예상했던 것보다 다소 부진한 모습을 보였다. 따라서 단순히 거래 시점에 따른 일시적인 현상이었을 가능성도 있다. 이 경우 9월에는 예상보다 다소 강한 매매 실적이 나타날 수도 있다. 물론 이를 확실하게 기대할 수 있는 상황은 아니다.

연간 누적 매매 건수는 여전히 8만9,000건을 웃돌고 있어 재앙적인 수준은 아니다. 하지만 현재 주택시장 활동이 여러 가지 어려움에 직면해 있다는 점은 분명하다.

 

 

2. 주택을 옮기는 사람들이 움직이지 않는다

 

주택 매매 둔화의 배경에는 현재 주택을 옮기려는 기존 주택 소유자, 즉 이른바 ‘무버(movers)’들의 신중한 태도가 자리하고 있다. 이들은 평소보다 더 자주 현재 살고 있는 집에 그대로 머무르는 것을 선택하고 있다.

때로는 적절한 매물을 찾지 못해 주택을 옮기지 못하는 경우도 있다. 그러나 현재는 이용 가능한 매물이 풍부하기 때문에 그런 상황은 아니다.

대신 이들의 상대적으로 낮은 거래 활동은 침체된 경제 환경과 고용 안정성 약화와 관련이 있을 가능성이 높다. 여기에 자신들이 원하는 가격에 현재 주택을 판매할 수 있을 것이라는 자신감이 낮아진 점도 영향을 미쳤을 수 있다.

물론 다음에 구입할 주택 역시 더 저렴한 가격에 살 수 있다는 점을 고려할 수도 있다.

앞으로도 주택을 옮기는 사람들의 거래 활동이 뚜렷하게 회복되기까지는 시간이 더 필요할 수 있다. 경제성장은 내년 중반 또는 하반기까지 지속적으로 강화될 것으로 예상되지 않기 때문이다.

 

 

3. 2분기 GDP 지표는 양호했지만 신중한 시각은 여전

 

이와 관련해 지난주 뉴질랜드 통계청(Stats NZ)은 2분기 GDP 자료를 발표했다.

표면적으로 보면 4월부터 6월까지 경제 생산량이 0.2% 증가한 것은 글로벌 경제의 불확실성을 고려할 때 무난한 수준이었다.

건설 부문은 양호한 모습을 보였으며, 제조업과 도매업 역시 괜찮은 흐름을 나타냈다. 반면 운송업과 숙박·외식업은 상대적으로 부진했다. 이는 연료비 상승을 고려하면 놀라운 결과는 아니다.

그러나 GDP가 0.2% 증가하는 데 그쳤다는 점은 여전히 경제가 상대적으로 부진한 상태이며, 유휴 생산능력이 남아 있다는 것을 의미한다. 이는 중기적으로 인플레이션을 낮추는 방향으로 작용할 가능성이 있다.

이러한 상황을 감안하면 GDP 지표만으로는 10월 28일 기준금리(OCR) 인상 가능성이 높아졌다고 보기는 어렵다.

다만 다른 경제지표들은 더 나은 모습을 보였고, 연료 가격도 다시 크게 상승했다.

현재로서는 다음 달 기준금리 인상 가능성을 완전히 배제해서는 안 된다는 정도로 보는 것이 가장 적절할 것이다. 이전에는 기준금리 인상 가능성이 상대적으로 낮아 보였던 상황이다.

 

 

4. 순이민은 여전히 증가하고 있지만 낮은 수준에서 출발

 

한편 지난주 뉴질랜드 통계청이 발표한 자료에 따르면, 7월까지 1년 동안 뉴질랜드로 유입된 순이민자는 2만351명이었다. 다만 이 수치는 추후 수정될 수 있다.

이는 지난해 8월 기록했던 최저치인 9,230명에서 증가한 것이며, 2024년 12월의 2만3,747명 이후 가장 높은 수준이다.

물론 과거 기준과 비교하면 순이민 규모는 여전히 상대적으로 낮은 수준이다. 또한 순이민 증가가 현재 주택가격이나 임대료에 압력을 가하고 있다는 증거도 없다.

 

 

5. 모기지 대출도 추가 둔화할까?

 

지난주에는 중요한 경제지표들이 잇따라 발표됐지만, 앞으로 며칠은 다시 비교적 조용한 일정이 이어진다.

다만 이번 주 목요일 발표될 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)의 8월 모기지 대출 통계에 주목할 예정이다.

7월 자료에서는 전체 모기지 대출 규모가 둔화되고 있는 모습이 비교적 뚜렷하게 나타났다. 따라서 8월에도 부진한 수치가 나온다고 해도 놀라운 일은 아닐 것이다.

세부적인 대출 구성 역시 항상 흥미로운 부분이다.

최근에는 은행을 변경하거나 기존 모기지를 재융자하는 거래가 여전히 견조한 모습을 보이고 있지만, 이전만큼 강한 수준은 아니다.

한편 현재로서는 담보인정비율(LVR) 규정과 소득 대비 부채비율(DTI) 규정도 대출을 크게 제약하고 있는 상황은 아니다.

 

 

 

     -  켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 뉴질랜드 부동산 정보업체 코탈리티(Cotality)의 경제 전문가이다.

 

 

 

 

 

 

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