주택시장 붕괴, 한 세대의 투자관까지 바꿨나… 시장 재편 실체 드러나

 

 

 

 

주택시장 붕괴, 한 세대의 투자관까지 바꿨나… 시장 재편 실체 드러나

 

 

 

  - “엄마·아빠 세대” 일부 투자자들, 금리 상승과 높은 보험료 부담에 짓눌린 시장에서 철수

 

 

 

주거용 부동산 투자로 손쉽게 수익을 올리던 시대가 끝나고, 시장이 다시 전통적인 방식의 수익률 중심 투자자들에게 보상하는 구조로 돌아가고 있다고 업계 전문가들이 OneRoof에 밝혔다.

 

일부 개인 임대사업자들은 금리 상승과 높은 보험료, 기타 비용 부담에 짓눌린 시장에서 철수하고 있으며, 활발한 첫 주택 구매자 시장이 이들 주택 가운데 일부를 사들이고 있다.

 

시장 정점기에 투자용 부동산을 매입한 주택 소유자들은 비용을 충당하기 위해 매주 150~200달러를 추가로 부담하고 있을 수 있다고 OneRoof의 데이터 파트너인 Valocity의 선임 연구 애널리스트 웨인 슘은 말했다.

 

한편 오클랜드와 웰링턴의 전통적인 투자자들은 자신들이 거주하는 지역에서 타운하우스 공급 과잉과 임대료 약세가 나타나면서 더니든의 학생 숙박시설 밀집 지역까지 투자 대상을 넓히고 있다.

 

슘은 포스트 코로나19 시장 정점기에 투자시장에 진입했던 사람들에게는 투자용 부동산을 매입할 수 있는 길이 사실상 막혔다고 말했다. 당시에는 주택 가격이 높았고 금리는 낮았다.

 

시장 정점기에 매입한 투자자 가운데 3분의 1은 자산가치 상승이 아닌 자산가치 손실을 겪었으며, 현재 매각도 하지 못한 채 묶여 있는 상황이다. 이들이 부동산 투자를 원한다고 하더라도 재정적으로 불가능한 상태라는 것이다.

 

2020년부터 2022년 사이에 투자용 부동산을 매입한 투자자들도 비슷한 어려움에 처해 있다. 이들은 계속해서 추가 자금을 투입해야 하는 부담에 직면해 있으며, 시장에서 철수하기로 결정할 경우 손실을 보고 매각해야 할 가능성도 안고 있다. 슘은 이러한 경험이 이들의 자녀들이 부동산 투자를 바라보는 시각에도 영향을 미칠 수 있다고 말했다.

 

“한두 세대 전으로 돌아가 보면, 부모가 주식시장에서 엄청난 손실을 입는 것을 본 자녀들이 있습니다. 1987년 주식시장 붕괴를 겪은 것이죠. 그래서 그런 자녀들은 주식 매입을 멀리하게 됩니다.”

 

“지금 우리가 16세 청소년들이 부모가 팔지도 못하는 임대주택의 비용을 충당하기 위해 계속 추가 자금을 넣는 모습을 지켜보는 세대에 와 있는 것일까요?”

 

그러나 슘은 시장 정점기에 매입한 투자자 집단의 규모가 향후 임대주택 공급 부족을 초래할 정도로 크지는 않다고 판단했다.

 

타운하우스 공급은 여전히 이어지고 있으며, 시장 정점 이전인 2019년에 매입한 많은 구매자들은 상당한 자산가치를 확보하고 있기 때문이다.

 

“기억해야 할 것은, 시장 정점이라는 것은 실제로 2021년 크리스마스를 전후한 6개월 정도에 불과하다는 것입니다.”

 

Valocity의 자료에 따르면 2019년 이후 매입한 뒤 이후 매각된 주택 가운데 97%가 총이익을 기록했으며, 평균 총이익은 18만5000달러였다.

 

반면 2022년에 매입한 주택 가운데 이후 재매각된 경우에는 약 절반만 총이익을 기록했으며, 평균 총이익은 4만5000달러였다.

 

그러나 2025년에 매입한 뒤 재매각한 주택의 경우 평균 총이익은 12만8000달러에 달했다.

 

다만 슘은 이 수치가 이른바 ‘플리퍼(flipper)’ 시장을 반영했을 가능성이 높다고 말했다. 여기에는 Kāinga Ora 주택을 낮은 가격에 매입한 뒤 개조해 재판매한 투자자들도 포함돼 있다.

 

2025년과 2026년에 매각에 나선 사람들 가운데 소규모 투자자의 비중은 더 높아졌지만, 감소폭은 크지 않았다.

 

“2021년과 2022년에 비해 2025년과 2026년에 매각을 진행한 시장에서 이들이 상당히 큰 비중을 차지하고 있는 것은 맞습니다. 하지만 엄청난 변화는 아닙니다. 작은 추세일 뿐입니다.”

 

그는 지방세(Rates)부터 Healthy Homes 기준에 이르기까지 투자자들이 부담해야 하는 비용이 증가하면서 임대주택이 더 이상 확실한 은퇴 대비 수단으로 인식되지 않고 있다고 말했다.

 

독립 경제 전문가 토니 알렉산더도 현재 어려움을 겪고 있는 불운한 시장 정점기 매입자 집단의 규모가 임대시장 펀더멘털을 바꿀 만큼 크지는 않다는 데 동의했다.

 

“그것이 한 세대 전체에 영향을 미친 것은 분명히 아닙니다. 단지 시장 꼭대기에서 매입한 사람들의 집단일 뿐입니다.”

 

그는 은퇴 준비와 수익률, 전문적인 관리를 중시하는 장기 투자자들은 여전히 시장에 남아 있으며, 시장에는 임대주택도 충분히 존재한다고 말했다.

 

알렉산더는 주택에서 임대주택이 차지하는 비중이 1951년 인구조사 이후 평균 약 32%를 유지해 왔다며, 앞으로도 이 수준에 가까운 비중을 유지할 것으로 예상했다.

 

“현재 투자자 시장에서는 재편과 정리가 진행되고 있으며, 보다 지속 가능한 구조로 정착하는 과정에 있습니다. 장기간의 경험을 가진 투자자들이 남아 있고, 분산된 포트폴리오의 일부로 주택을 바라보면서 자본이득에 의존하지 않고 그 과정에서 수익률을 중시하는 개인 투자자들이 남아 있는 구조입니다.”

 

알렉산더는 시장이 더 나은, 그러나 더 느린 자본이득을 추구하는 방향으로 구조적인 변화를 겪고 있으며, 첫 주택 구매자는 늘고 과열된 투기는 줄어들고 있다고 말했다. 그는 이러한 변화가 긍정적이라고 평가했다.

 

“이는 또한 시장이 정상적인 조정을 겪을 때 과도한 레버리지를 사용했거나 그와 같은 이유로 어려움에 처하는 사람들이 줄어든다는 것을 의미합니다.”

 

투자자 시장에는 지역별 차이가 존재하며, 때로는 교외 지역별로도 차이가 나타난다.

 

더니든에서 15km 떨어진 모스질(Mosgiel)에서는 Property Brokers의 저드 드 라 로슈가 투자자들이 향후 자본이득이 거의 없을 것으로 예상하고 투자용 부동산을 현금화하고 있는 모습을 보고 있다. 투자자들은 비용이 지나치게 높다고 말하고 있으며, 이에 따라 시장이 “심각한 위협”을 받고 있다는 것이다.

 

“앞으로 몇 년 동안 자본이득을 기대할 수 없다고 보고 투자용 부동산을 정말로 현금화하려는 사람들이 계속 나오고 있습니다. 게다가 이들은 나이가 들어가고 있습니다.”

 

한 매도자는 은행 예금만으로도 비슷한 수익을 얻을 수 있으며, 지방세와 보험료, 유지·보수 비용을 부담할 필요도 없다고 그에게 말했다.

 

새롭게 도입된 반려동물 허용 규정조차 일부 임대사업자들을 위축시키고 있다.

 

“많은 임대사업자들이 반려동물을 원하지 않습니다. 반려동물이 모든 것을 망가뜨리기 때문입니다. 그래서 많은 사람들이 ‘더 이상 이렇게 하고 싶지 않다’고 말하며 매각에 나서고 있습니다.”

 

드 라 로슈는 민간 임대주택이 줄어들 경우 납세자들이 더 많은 주택 공급 비용을 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있다고 우려했다.

언덕 너머 더니든에서는 학생 숙박시설 시장이 정반대의 모습을 보이고 있다.

 

Matt Morton & Co의 매트 모턴은 강한 상승세가 이어져 온 학생 숙박시설 시장이 선거를 앞두고 이제야 완화되는 모습을 보고 있다고 말했다.

 

그는 현재 자신이 만나는 구매자의 대부분이 더니든 외부에서 오고 있으며, 오클랜드에서 온 구매자도 많다고 말했다.

 

이들은 투자에 대한 지식이 있고 수익률에 초점을 맞추고 있으며, 과거처럼 Onehunga와 같은 지역에서 가족용 주택을 임대 목적으로 매입했을 법한 투자자들과는 다르다는 것이다.

 

모턴에 따르면 더니든의 학생용 부동산은 6~8%의 수익률을 낼 수 있는 반면, 오클랜드에서는 대략 3~4% 수준이다.

 

“투자용 부동산은 일반적으로 수익률에 매우 강하게 가중되어 있습니다.”

 

현재 모턴이 활동하는 학생시장 지역에서 구매자의 약 85%는 더니든 외 지역에서 유입되고 있다. 몇 년 전 약 40%였던 것과 비교하면 크게 증가한 수치다.

 

그는 투자자들이 현금 수익을 추구하고 있다고 말했다. 또한 오타고대학교의 입학자 수가 5.1% 증가하면서 임대료에 대한 압력이 높아졌으며, 앞으로도 학생 수가 더욱 증가할 것으로 예상된다고 밝혔다.

 

“그들이 Onehunga의 방 3개짜리 주택을 매입한다면 매주 그 부동산의 비용을 충당하기 위해 추가로 돈을 넣어야 할 것입니다. 앞으로 확실한 자본이득이 예상될 때만 그렇게 하는 것이 바람직합니다.”

 

“하지만 우리가 다루는 부동산은 하나를 매입하고 계산을 해보면 현금 수익이 발생합니다. 그래서 이들은 자본이득이 아니라 현금 수익을 추구하는 것입니다.”

 

모턴은 더니든 외부 투자자들이 지역 투자자들을 앞지르고 있는 이유 가운데 하나로 2024년 도입된 중앙은행의 소득 대비 부채(DTI) 규제를 꼽았다.

 

“DTI가 가장 크게 제한하는 것은 다음 부동산을 사고, 또 다음 부동산을 사고, 또 그다음 부동산을 사는 것입니다.”

 

“그런 투자자들은 거의 사라졌으며, 그 구매자들은 학생시장에 매우 익숙했던 사람들이었습니다.”

 

Property Investors Federation의 회장 피터 앰브로스 역시 소규모 투자자들이 시장에서 물러나면서 구조적인 변화가 진행되고 있다고 보고 있다. 다만 더니든을 포함해 여전히 강세를 보이는 지역도 있다는 데 동의했다.

 

공급이 많고 임대료가 약한 오클랜드와 웰링턴에서는 투자자들의 신규 진입이 줄어들고 있지만, 앰브로스는 시장 상황이 빠르게 바뀔 수 있다고 말했다.

 

“결국 수요와 공급의 문제입니다. 수요가 증가하면 공실률은 낮아질 것입니다. 그렇게 되면 가능한 지역에서는 임대료가 상승하게 됩니다.”

 

그는 비용 상승의 부담은 항상 소규모 임대사업자들에게 가장 크게 돌아간다고 말했다.

 

그가 27년 전 투자를 시작했을 당시에는 4~5주 치 임대료만으로 지방세와 보험료를 충당할 수 있었지만, 현재는 그 비용을 충당하려면 10~12주 치 임대료가 필요하다는 것이다.

 

“다시 말해 이것은 임대료가 약세를 보이는 시장에서 업계, 즉 투자자들이 임대주택을 공급할 수 있는 능력에 압박을 가하는 것입니다.”

 

그는 크라이스트처치와 인버카길, 더니든의 시장이 상대적으로 더 나은 성과를 보이고 있다고 말했다.

 

반면 웰링턴의 변화하는 주택 공급 상황은 공공부문 감축으로 인해 주택 소유자들이 자신들의 주택을 매각하거나 임대시장에 내놓은 현상이 일부 반영된 것일 수 있다고 덧붙였다.

 

 

 

 

 

 

뉴질랜드 부동산/경제 전문 온라인 플랫폼

프로퍼티저널  /  The Property Journal

 

 

안녕하세요, 뉴질랜드 한국 교민 최초 "부동산/경제 전문 웹사이트" 프로퍼티저널입니다.

 

프로퍼티저널은 뉴질랜드 2005년에 첫 신문 창간 이후 많은 신문 구독자와 저희 홈페이지의 방문자로 꾸준히 성장해 온 뉴질랜드 부동산/경제 전문지로 한국 교민 신문사 및 온라인 플랫폼입니다. 2023년 3월부터 저희 오프라인 신문은 발행하지 않으며 온라인으로 전환해 뉴질랜드 부동산/경제 전문 온라인 플랫폼으로 전환 되었습니다.

 

저희 프로퍼티저널은 뉴질랜드의 부동산과 경제 관련 최신 뉴스와 각 업종 분야의 전문가 컬럼으로 구성된 웹사이트입니다.

최신 뉴질랜드 뉴스와 소식을 빠르게 그리고 정확하게 접하실 수 있습니다. 또한 저희 대부분의 광고주분들은 오랜 경험과 노하우로 부동산 매매를 해오신 부동산 매매 전문가(에이젼트)들이시며, 매주 최신 뉴질랜드 부동산 매물이 업데이트 됩니다.

 

뉴질랜드로 유학이나 이민, 이주 계획이 있으신 분들은 정착 시 많은 도움이 될 만한 정보들이 있으니 이민 정착 시 여러 정보들을 통해 집 구매 혹은 이민, 비자 관련 정보를 얻어 가시기 바랍니다. 혹시라도 저희 부동산 웹사이트에 광고 계획이 있으시면, 이메일( web@propertyjournal.co.nz )로 문의 주시거나 웹사이트에 방문해서 문의해 주시면 감사하겠습니다.

www.propertyjournal.net

 

 

 

 

🏠 금주 뉴질랜드 부동산 뉴스

https://www.propertyjournal.net/category/news/propertynews/



🏢 금주 뉴질랜드 경제ㆍ사회 뉴스

https://www.propertyjournal.net/category/news/worldnews/nz-경제-사회-뉴스/



🏫 뉴질랜드 법률ㆍ회계ㆍ부동산 전문가 컬럼

https://www.propertyjournal.net/category/column/nz-법률-회계-컬럼/



🏃 건강ㆍ라이프스타일

https://www.propertyjournal.net/category/column/여행-건강-정보/



📢 금주 최신매물ㆍNew Listings

https://www.propertyjournal.net/property-search/?

 

 

 

앞으로 많은 방문과 구독 부탁드립니다.

감사합니다.

The Property Journal

웹사이트 :   www.propertyjournal.net 

문의 메일:  web@propertyjournal.co.nz

 

 

 

 

 

 

 

#태그:

#뉴질랜드 #초록입홍합 #초록잎홍합 #라이프스팬 #마누카꿀 #뉴질랜드마누카 #뉴질랜드꿀 #뉴질랜드마누카꿀 #뉴질랜드뉴스 #뉴질랜드정보 #뉴질랜드여행 #뉴질랜드부동산 #뉴질랜드경제 #뉴질랜드주택 #뉴질랜드주택시장 #뉴질랜드부동산시장 #뉴질랜드렌트 #뉴질랜드임대 #뉴질랜드학교 #뉴질랜드대학 #뉴질랜드집 #뉴질랜드집값 #오클랜드집값 #뉴질랜드이민 #뉴질랜드유학 #뉴질랜드워홀 #뉴질랜드교육 #프로퍼티저널