개인 임대사업 투자자(일명: 엄마·아빠 투자자) 시대 저무나… 부동산 임대 투자에 드리운 16가지 변화
“바이투렛(Buy-to-Let) 시대, 사실상 종언 국면”
지난주 통화정책 성명(Monetary Policy Statement) 및 기준금리(OCR) 검토 이후, 의회 특별위원회에 출석한 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)은 주택시장에서 ‘구조적 변화(structural change)’가 진행 중이라고 공식 언급했다.
중앙은행은 최근 수년간 단행된 각종 제도 개편 이후 주택 공급이 크게 확대되고 있다는 점을 그 배경으로 들었다.
■ 주택 인허가 대비 인구 비율… “1973년 이후 구조적 전환”
필자는 지난 수년간 ‘인구 대비 주택 인허가(consents) 비율’이라는 지표를 통해 주택 공급의 구조적 변화를 설명해왔다.
1973년 이후 이 비율의 평균은 0.65%였다. 정점은 1973년으로, 당시 인구 300만 명에 4만 건의 인허가가 발급되며 1.3%를 기록했다. 반면 글로벌 금융위기 이후인 2011년에는 0.31%까지 하락하며 저점을 찍었다.
최근 3~4년간의 경제적 고통에도 불구하고, 이 비율은 0.63%까지 하락하는 데 그쳤으며, 현재는 이미 0.69%로 반등했다.
이는 뉴질랜드가 과거 대비 더 많은 주택을 공급하고 있음을 의미한다. 이러한 공급 확대는 주택 가격 상승 억제와 주거 부담 완화 측면에서 긍정적인 신호로 평가된다.
■ 투자 환경의 구조적 변화… 비용·세제·신용 모두 압박
그러나 최근 몇 달간 필자가 더욱 주목해온 부분은 ‘투자자 환경의 변화’다.
- 임대주택 운영 비용 상승
- 은행 대출 접근성 약화
- 세제 규정 변경
- 임차인 수급 불균형
- 자본이득(capital gains)에 대한 기대 약화
이 같은 요인들이 복합적으로 작용하며 개인 임대 투자자들의 투자 심리를 위축시키고 있다.
지난주 발간한 주간 보고서에서는 1990년대 중반부터 시작됐던 ‘평범한 키위(Kiwi) 엄마·아빠 투자자’들의 부동산 투자 붐이 이제는 둔화됐다고 분석했다.
물론 전문성과 대규모 포트폴리오를 갖춘 전문 투자자들은 시장에 계속 남을 것이다. 그러나 과거처럼 FOMO(기회 상실에 대한 두려움)에 이끌려 무분별하게 주택을 매입하던 분위기는 사실상 사라졌다는 평가다.
■ ‘엄마·아빠 투자자’ 시대가 저무는 16가지 이유
- DTI(총부채상환비율) 및 LVR(담보인정비율) 규제가 투자자 자금 조달을 제한
- 임대 손실의 일반 가계소득 상계 금지(세제상 링펜싱)
- 감가상각 공제 축소
- 카운슬 세금, 보험료, 유지보수, Healthy Homes 기준 준수 등 임대 운영 비용 급증
- 임차인 권한 강화 중심의 제도 개편
- 1990년대와 같은 구조적 순이민 급증 부재
- 외국인 주택 매입 제한(사실상 호주·싱가포르 국적자 및 고가주택 일부만 허용)
- 1992~2021년 동안 지속됐던 장기 금리 하락 추세의 종료
- 1990년대와 달리 은퇴 대비 투자 장려 분위기 약화
- 주거용 토지 공급 확대
- 고밀도 개발 규정 도입에 따른 타운하우스 중심 신규 공급 증가
- 키위세이버(KiwiSaver) 및 각종 운용펀드 등 대체 투자 수단 인지도 상승
- 고령 투자자들의 은퇴 자금 마련을 위한 투자용 부동산 매도 증가
- 예상보다 높은 은퇴 생활비(지방세·식료품·보험·전기요금 등)로 인한 추가 매도 압력
- 장기 자본이득에 대한 기대치 하향
- 향후 자본이득세 도입 가능성 및 이자비용 공제 재차 제한에 대한 우려 확산
■ 주택시장, 실수요 중심으로 재편
뉴질랜드 주택시장은 현재 ‘투자 중심’에서 ‘실수요자(자가 거주자) 중심’ 구조로 되돌아가는 과정에 있다.
그러나 여전히 많은 국민이 임대시장에 의존하고 있고, 소득 대비 높은 주택 가격 구조 역시 쉽게 해소되기 어렵다. 이에 따라 임대주택 수요는 향후 상당 기간 과거보다 높은 수준을 유지할 가능성이 크다.
다만 이러한 수요를 충족시키는 역할은 과거와 달리 일반 가계 투자자보다는 전문 부동산 투자자들에게 점차 집중될 것으로 보인다.
뉴질랜드 주택시장은 이제 ‘엄마·아빠 투자자 시대’를 넘어, 보다 전문화된 임대 시장 체제로 전환하는 분기점에 서 있다.
- Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz
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