■ 이완상 변호사의 법률컬럼 제 232회
부동산 매매시 유의사항
- Deposit Early Release 조항
최근 부동산거래 규제 당국인 Real Estate Authority (REA)는 표준 매매계약서(Agreement for Sale and Purchase of Real Estate)에 계약금 조기 지급 (Deposit Early Release)을 허용하는 추가 조항을 삽입하는 행위에 대해 부동산 중개인들에게 경고를 발령했다.
이 경고는 이러한 관행에 대한 소비자 불만 접수 후 나왔는데, 계약금을 표준적으로 10영업일 동안 보관하는 것은 부동산중개법 (Real Estate Agents Act 2008) 제123 조에 따른 소비자 보호 조치이다. 계약금을 조기에 지급하면 이러한 보호가 약화되고, 특히 소유권 청구나 이의 제기 등 문제로 인해 결제 (settlement)에 차질이 생길 경우 구매자가 계약금을 잃을 위험이 있기 때문이다.
계약금의 조기 지급은 법원의 명령이나 모든 당사자가 서면 동의를 한 경우에만 가능하다. 그러나 매매계약서 본문에 조기 지급 조항을 포함시키는 것은 법이 의도한 소비자 보호 취지와 맞지 않으며 이를 훼손할 소지가 있다.
REA 는 중개인들에게, 계약 당사자들이 적법하게 사전 동의를 제공하는 절차를 따르도록 하고, 몰래 추가 조항을 넣는 관행을 피할 것을 권고했다.
REA 의 최고경영자 Belinda Moffatt 은 구체적인 불만 사항이나 징계 절차 진행 여부에 대해 언급할 수 없다고 밝혔으며, 규정 위반 여부는 각 사안의 사실관계에 따라 달라진다고 강조했다. 또한 REA의 역할은 부동산 업계의 행동 규율을 관리하고, 전반적인 조언을 제공하는 것이라고 덧붙였다.
뉴질랜드 부동산협회 (Real Estate Institute of New Zealand: REINZ) 역시 REA 의 입장에 발맞춰 표준 계약서에 이런 조항을 넣지 않도록 주의하라는 권고를 회원들에게 발송했다.
실무적으로 볼 때, 계약금을 조기에 지급하면 구매자 (purchaser)에게 큰 위험이 발생할 수 있다. 예를 들어 부동산 등기부 (Record of Title)에 하자가 있거나 은행의 대출 실행이 지연되면 구매자는 계약금을 보호받지 못한 채 결제 (settlement)를 강행해야 할 수 있다. 거래가 무산될 경우에는 이 돈을 돌려받기 어려워진다. 특히 Kiwi Saver 자금을 사용하는 첫 주택 구매자들 (first home buyers)에게는 법적 보증이 수반되므로 위험성이 더 크다 할 것이다.
따라서 매매계약서에서 이런 변경 사항을 발견한 경우, 즉시 법률 자문을 받아 권리와 보호 조치를 확인하는 것이 중요하다.
결국 계약금 10 영업일 보관 규정을 소비자 보호의 핵심 안전장치로 지키는 동시에, 부동산 중개인이 매매계약서에 위험한 조기 지급 조항을 포함시키는 일을 방지하는 데 목적이 있다.
뉴질랜드 법률협회 (The Law Association of NZ: TLANZ) 회장 Tony Herring 은 최근 몇 달 사이 부동산 매매 계약서에 추가 조항이 포함되는 것에 대한 우려가 제기됐으며, “이 문제는 확실히 2025 년의 쟁점”이라고 밝혔다.
그는 이것이 일반적인 관행은 아니며, 주로 오클랜드 지역에서 발생하는 것으로 보이지만 관련한 확실한 데이터는 없다고 덧붙였다.
TLANZ 와 뉴질랜드 부동산협회 (REINZ)는 공동으로 뉴질랜드 부동산 거래 시 사용되는 매매 계약서에 대해 이 문제를 심각하게 보고 있다고 말했다.
Tony Herring 회장은 한 방송 인터뷰에서, 중개인들이 계약서에 ‘계약금 조기 지급’ 또는 ‘소유권 청구권 (right of title requisition) 포기’ 조항을 넣는 경우가 있는데, 이는 아마 거래를 빠르게 진행하기 위해 조건을 최대한 제거하려는 의도일 수 있다고 설명했다. 그러나 이러한 조건은 구매자 보호를 위해 존재하는 것이며, 이를 없앨 경우 구매자에게 심각한 위험이 생길 수 있다고 경고했다.
소유권 청구권이 있으면 구매자는 10 영업일 이내에 등기 권리에 결함이 있는지 확인하고, 문제가 있으면 판매자에게 수정 요구를 할 수 있다. 하지만 이 권리가 없으면 계약서에 서명하는 순간부터 계약은 사실상 “unconditional”이 되어, 이후 소유권에 문제가 발생해도 책임은 구매자에게 돌아간다. 이 경우 은행은 “문제가 해결될 때까지 주택담보대출을 지급하지 않겠다”고 할 수 있으며, 그 사이 결제일 (settlement date)이 다가와도 구매자는 대출을 못 받아 진퇴양난에 빠지는 상황이 벌어질 수 있다.
또한 10영업일 동안 계약금을 보류하는 규정도 같은 이유에서 존재한다. 만약 계약금이 그보다 빨리 판매자에게 지급되고 판매자가 이미 그 돈을 사용했다면 (예: 부채 상환, 새 집 계약금, 해외 이주 등), 나중에 소유권 문제로 계약이 취소되더라도 계약금을 돌려받기가 훨씬 어려워진다. 특히 KiwiSaver 자금을 계약금으로 쓰는 구매자의 경우 상황이 더 복잡해질 수 있어, 모든 구매자들에게 계약서 서명 전 반드시 독립적인 법률 자문을 받을 것을 권고 드린다.
* 이 글에 대한 저작권은 이완상 변호사에게 있습니다. 필자의 명시적 서면 동의 없는 무단 전재 복사 배포 및 인용을 금합니다.
이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 특정 고객을 위한 법률 조언이 아니므로, 필자와의 정식 수임 계약 없이 독자 임의로 내린 법률적 결정에 대하여 어떤 책임도 지지 않음을 밝힙니다.
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부동산 매매시 유의사항 - Deposit Early Release 조항 - The Property Journal
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